Investissement LMNP : comment cela fonctionne et quels sont ses avantages pour préparer sa retraite ?

L'investissement en LMNP permet aux particuliers d'investir dans un bien immobilier afin de le louer meublé ou investir dans une résidence neuve de services. Un loueur en meublé non professionnel est donc un propriétaire mettant en location un logement meublé. La location meublée implique de mettre à la disposition du locataire un bien immobilier bénéficiant des équipements nécessaires à une occupation normale et listés par décret. Pour mettre en location un logement meublé, l'investisseur n'a pas à proposer de services hôteliers.

Pour obtenir le statut de LMNP, le loueur en meublé non professionnel ne doit pas être inscrit au registre des commerces et des sociétés. Les recettes annuelles issues de la location meublée non professionnelle doivent être inférieures à 23 000 euros*. Par ailleurs, ces recettes doivent être inférieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements, salaires, pensions et rentes (au sens de l’article 79 du code général des impôts), bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du code général des impôts.  

La location en meublé non professionnelle constitue une activité commerciale. Elle relève de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous bénéficiez de deux types de régime fiscal comme loueur meublé non professionnel : le micro-BIC ou le réel simplifié.

Location meublée non-professionnelle et impôts : le régime Micro-BIC

Dans le cadre de la LMNP, le régime micro-BIC s'applique de plein droit. Toutefois, vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 72 600 euros HT. Le bénéfice imposable se calcule après un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, avec un minimum de 305 € représentatif de charges. Le revenu net imposable s'ajoute à ceux du foyer fiscal. Il est soumis à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez aussi, si vous le préférez, opter pour le régime réel. Dans ce cas, vous devrez reporter le montant de vos recettes sur la déclaration professionnelle 2031-SD.

Fiscalité de la location meublée non professionnelle : le régime réel

Lorsque vos revenus locatifs dépassent les limites du régime micro-BIC ou lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien, le régime réel simplifié s'applique. Votre chiffre d'affaires en 2023 doit se situer entre 77 700 euros HT pour le micro-BIC et 254 000 € pour le régime réel simplifié. Au-delà de ce seuil, le régime réel normal d'imposition s'applique de plein droit.

La déduction des charges pour l'investissement LMNP au régime réel d'imposition

Le loueur en meublé non professionnel au régime réel d'imposition peut déduire certaines charges supportées dans l'intérêt de son activité. Ainsi, les frais, la taxe foncière et les intérêts d'emprunt contractés pour l'achat du logement mis en location peuvent être défalqués des revenus fonciers.

Il en va de même pour l'amortissement du prix d'achat du bien immobilier et des meubles, voire des frais de gestion. Pensez à reporter les amortissements non déduits sur les années suivantes, sans limitation de temps.

Les déficits des locations meublées non professionnelles 

Dans le cadre du régime réel d'imposition, les déficits issus de la location meublée non professionnelle se déduisent des bénéfices de même nature. En d'autres termes, ils ne sont pas déductibles du revenu net global du foyer fiscal. Les déficits LMNP sont imputables pendant 10 ans, exclusivement sur les revenus d'une location meublée non professionnelle. Le régime micro-BIC exclut quant à lui l'imputation des déficits sur les revenus.

Zoom sur l'ancien dispositif Censi-Bouvard pour l'investissement LMNP

Depuis le 31 décembre 2022, le dispositif Censi-Bouvard n'est plus en vigueur. Il accordait une réduction d'impôt à tout investisseur pour l'achat d'un logement en résidences meublées avec services dans des structures spécifiques. Cette réduction d’impôt sur le revenu concernait au premier plan la location meublée de logements en résidences de services pour seniors, personnes handicapées et pour étudiants.

Le propriétaire et le gestionnaire de la résidence devaient conclure un bail commercial avec engagement locatif de neuf ou douze ans. Le statut LMNP offrait également à l'investisseur Censi-Bouvard la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d'achat du logement.

Avec la fin du régime Censi-Bouvard (sans équivalent actuellement), il est recommandé de se tourner vers le statut LMNP.

L'investissement LMNP offre de nombreux avantages pour préparer votre retraite. Dans le cadre de la location meublée non professionnelle, l'investisseur peut bénéficier de réduction d'impôts. Ainsi, vous amortissez le prix du bien immobilier sur plusieurs années grâce aux loyers.

Vos revenus locatifs sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous déduisez les charges liées à la gestion du logement en location et les intérêts du prêt immobilier. Ce système vous permet donc de vous constituer facilement un patrimoine.

Devenir propriétaire d'un logement tout en générant des revenus exonérés d'impôts : tel est l'objectif d'un investissement locatif LMNP. Afin de mener à bien votre projet patrimonial, n'hésitez pas à solliciter les conseils de professionnels. Ils vous aideront à adopter la meilleure stratégie selon vos besoins pour préparer votre retraite.

Au-delà de l'investissement immobilier en LMNP, il existe de nombreuses solutions pour préparer financièrement votre retraite. En effet, plusieurs options s'offrent à vous afin de constituer une épargne pour la retraite. Par exemple, vous pouvez opter pour : 

• Le Plan d'Épargne Retraite Individuel (PERIN) 

Le Plan d'Épargne Retraite Individuel est un contrat spécialement conçu la préparation financière de votre retraite. Il vous permet de mettre de l'argent de côté régulièrement ou ponctuellement au cours de votre vie active. Sauf option contraire de votre part, vous pourrez déduire vos versements volontaires de vos revenus imposables. Sachez enfin que, l'épargne accumulée sera en principe bloquée jusqu'à votre départ à la retraite. 

• Le contrat d'assurance-vie

Le contrat d'assurance-vie est une solution d'épargne à moyen ou long terme qui séduit pour ses avantages fiscaux (en cas de rachat après 8 ans de souscription et en matière de succession) ainsi que sa souplesse. En effet, comparé au Plan d'Épargne retraite, l'épargne accumulée sur votre contrat est disponible à tout moment. 

• Le Compte-titres ou le PEA

Le PEA (Plan d'Épargne en Actions) et le compte-titres ont un fonctionnement assez similaire même si le premier est réglementé par l'État à la différence du second. Ces deux types de placements vous permettent de vous constituer un portefeuille en actions investies directement ou via des fonds, tout en profitant de conditions fiscales avantageuses.

• Le livret d'épargne réglementé (Livret A, Livret de développement durable et solidaire, etc.)

Le livret d'épargne réglementé est souvent l'un des premiers placements financiers que vous avez souscrits au cours de votre vie ou bien souscrit par l'un de vos proches à votre nom. Le livret A est le plus connu, mais le Livret développement durable et solidaire (LDDS) ou le Livret d'épargne populaire (LEP) font aussi partie de cette catégorie. On les appelle "livret d'épargne réglementé" dans la mesure où c'est l'État qui impose les taux appliqués, le plafond de versements et les modalités de placement sur ces livrets. 

En règle générale, il est conseillé d'anticiper, le plus tôt possible, la préparation financière de son départ à la retraite, car il s'accompagne bien souvent d'une baisse de revenus par rapport à ceux perçus au cours de votre vie active. Afin d'estimer vos revenus potentiels une fois à la retraite, vous pouvez utiliser notre simulateur dédié. 

Opter pour une épargne ou un investissement sur le long terme est un des moyens pour vous constituer un complément de revenu dont l'effort d'épargne pourrait être mesuré en fonction de vos moyens. En complément du simulateur qui permet d'estimer votre future pension de retraite, vous pouvez utiliser le simulateur dédié au calcul de votre cagnotte retraite. Il vous permettra d'estimer l’épargne que vous pourriez vous constituer pour votre retraite en mettant de côté tous les mois le montant que vous souhaitez.