Préparer sa retraite avec l'investissement immobilier

Investir dans la pierre, en achetant son appartement ou sa maison, représente généralement le premier investissement financier important. Celui-ci permet d'économiser les loyers et de se constituer un patrimoine.

Un projet d'investissement immobilier pour constituer son patrimoine

L’achat d’une résidence principale est une solution à étudier en priorité pour alléger vos dépenses mensuelles de logement une fois à la retraite. Seules les charges de copropriété, taxe d’habitation et taxe foncière resteront à payer si vous avez à ce moment-là fini de rembourser votre prêt immobilier. 

Avant cela, il vous permet de ne plus payer de loyer à un propriétaire bailleur. En remboursant chaque mois votre crédit immobilier, vous constituez votre patrimoine tout en vous logeant.

L'achat de son logement peut être un placement à haute rentabilité

Acheter son logement peut s'avérer être un placement très rentable à quelques conditions.

Les différents avantages d'avoir investi dans sa résidence principale pour sa retraite

Au moment de votre retraite, vous aurez le loisir de vivre dans un logement sans payer ni loyer ni crédit. Cette résidence représentera un patrimoine intéressant à transmettre à vos enfants ou petits-enfants. Si toutefois celui-ci s'avérait alors trop grand, compliqué à entretenir, dans le cas notamment d'une perte d'autonomie, vous pourriez le vendre pour financer l'achat d'un logement plus adapté à vos besoins.

Vendre sa résidence sur le marché de l'immobilier

En revendant votre logement, vous pouvez au mieux réaliser une plus-value. Attention cependant à ne pas le revendre de façon prématurée si vous l'avez acheté à crédit. Si vous n'êtes pas pressé, surveillez l'évolution du marché et choisissez le bon moment pour vendre.

Accroître la valeur d'un bien grâce à des travaux

Votre résidence principale aura pris d'autant plus de valeur si vous avez réalisé des travaux d'entretien et d'aménagement conséquents. En effet, acheter un bien ancien à rénover, particulièrement si vous êtes bricoleur, peut représenter un placement particulièrement intéressant. 

Compléter sa retraite grâce au viager

Il se peut que vous souhaitiez continuer à vivre dans votre résidence principale, mais que votre pension soit insuffisante pour cela. Votre logement peut alors devenir une source de revenus complémentaire pour financer votre retraite : si vous avez besoin de liquidités, vous pouvez vendre votre résidence principale en viager occupé.

Conserver son logement tout en s'assurant des revenus avec la vente viagère d'un bien immobilier

Cette solution très intéressante consiste à vendre votre logement, tout en conservant, au choix, un droit d’usufruit (droit d'habitation ou de mise en location) ou un droit d'usage (simple droit d'habitation) sur ce bien, et en recevant une rente régulière de l’acheteur. Le tout en continuant de vivre dedans jusqu’à la fin de votre vie. Dans ce cas, le prix de vente est divisé en deux parties : le bouquet et la rente.

• Le bouquet est le montant que l'acheteur paye comptant le jour de la signature chez le notaire. Cette somme est intégrée à l'acte de vente.
• La rente est la somme versée chaque mois par le débirentier (nom donné à l'acheteur en viager) au crédirentier (nom donné au vendeur en viager). Celle-ci est définie au moment de la vente, en même temps que le bouquet. Le versement s'effectuera en revanche sur une durée indéterminée, puisque celle-ci court jusqu'au décès du crédirentier.

Le viager, une solution à la fiscalité avantageuse

Vous bénéficiez en sus d’un cadre fiscal favorable parce que le bouquet est totalement exonéré d’impôt si la vente porte sur la résidence principale. De plus, vous ne payez pas la taxe foncière ni les travaux votés par la copropriété, même si vous continuez à occuper le bien. C'est également le cas, s'il s'agit d'une résidence secondaire et que vous en êtes propriétaire depuis plus de 30 ans. 

Les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70 % en fonction de l’âge du crédirentier : 

• 70 % pour un vendeur de moins de 50 ans, 
• 50 % pour un crédirentier âgé de 50 à 59 ans, 
• 40 % entre 60 et 69 ans,
• 30 % pour un vendeur de 70 ans et plus.

Pour garantir le paiement des rentes par le débirentier, vous pouvez prévoir dans l’acte de vente une clause résolutoire, qui entraîne l’annulation automatique de la vente en cas d’impayé. Il est aussi possible de souscrire une garantie de rente impayée.

Que vous soyez propriétaire ou locataire de votre résidence principale, vous pouvez acquérir un second bien qui deviendra votre résidence secondaire. Toutefois, cet achat n'est pas toujours des plus avantageux. 

Une résidence secondaire comme projet d'achat plaisir 

Si ce n’est pour avoir un endroit agréable où passer du temps avec votre famille et vos amis lors de votre retraite et avant, être propriétaire d’une résidence secondaire entraîne des coûts supplémentaires qui peuvent parfois être conséquents. Entre l’entretien et l’absence de fiscalité avantageuse pour ce type d’acquisition, ce n’est pas le meilleur investissement financier que vous puissiez faire pour votre retraite. 

En revanche, en amont de celle-ci, c'est une acquisition dont vous pourrez jouir pour vos vacances et temps de repos. Généralement, les résidences secondaires sont situées en dehors des grandes villes, où les prix sont plus attractifs, sans en être trop éloignées, notamment depuis la crise de la Covid et les différents confinements. Ainsi, il est aisé de s'y rendre régulièrement, que ce soit pour plusieurs semaines ou quelques jours.

De plus, le télétravail, largement développé depuis cette même période, peut vous permettre d'en profiter encore plus souvent. Vous aurez ainsi le loisir de travailler depuis votre petit coin de nature, loin de la ville, et d'aller profiter des environs après votre journée de travail.

Un achat qui accroît votre patrimoine pour la retraite

Acquérir une maison ou un appartement en guise de résidence secondaire durant votre vie active vous permet d'en profiter lors des vacances et des week-ends tout en augmentant votre patrimoine. Une fois à la retraite, plusieurs possibilités s'offrent à vous.

Vous vendez votre résidence secondaire pour récupérer votre placement

Pour compenser votre baisse de revenus une fois à la retraite ou mener à bien un projet qui vous tient à cœur, vous pouvez avoir besoin de liquidités. Vous pouvez par exemple vouloir financer des travaux d'aménagement dans votre résidence principale en raison d'une perte d'autonomie, assouvir vos envies de voyage ou aider vos enfants ou petits-enfants à prendre leur envol.

Quoi qu'il en soit, la vente de votre maison de vacances peut être la solution. Cependant, en raison de la taxe sur la plus-value, il se peut que cette transaction ne vous rapporte pas autant qu'escompté. Celle-ci s'élève en effet à 36,20 % (19 % de taxation au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux) pour une plus-value inférieure à 50 000 € et peut-être majorée de 2 à 6 % pour une plus-value supérieure à ce montant.  

Vous vendez votre résidence principale et profitez des avantages de défiscalisation

Vous avez également la possibilité de ne conserver qu'un logement en vendant le premier ou en le libérant si vous y étiez locataire. Votre résidence secondaire devient alors votre principale. Ainsi, en cas de cession, vous récupérez les fonds investis sans subir la fiscalité importante à laquelle la vente du second logement est assujettie. Acquise quelques décennies auparavant, il est fort probable que vous réalisiez ainsi une plus-value importante sans que celle-ci soit imposée, économisant ainsi quelques milliers d'euros.

De plus, ne conservant qu'un logement, vous économisez une assurance, des impôts fonciers, le coût de l'entretien et toutes les contraintes liées à la propriété du bien vendu. Vous acquérez ainsi une part importante de liberté et la souplesse financière de pouvoir réaliser quelques-uns de vos rêves tout en conservant une part de patrimoine immobilier à transmettre à vos enfants.

Vous conservez vos deux résidences

 Trop attaché à vos deux résidences et suffisamment assis financièrement, vous pouvez faire le choix de les conserver. Vous appréciez, par exemple, de vivre quelques semaines à la campagne et quelques semaines au bord de la mer, ou bien la semaine dans votre appartement en ville et le week-end à la campagne, profitant ainsi de la diversité des paysages de la France. 

Dans ce cas, vos investissements immobiliers perdurent, constituant une part importante du patrimoine que vous léguerez à votre famille au moment de votre succession.

Un prix de revient à rentabiliser grâce à la gestion locative

Les frais d'entretien liés à deux logements peuvent être parfois lourds à supporter. Voyons quelles solutions s'offrent à vous pour accroître la rentabilité de votre investissement ou projet d'investissement immobilier.

Les différents frais liés à l'achat d'une résidence secondaire

La possession d’une résidence principale implique de nombreux frais : les frais d'entretien, les menus travaux, les éventuels travaux de mise aux normes, de rénovation d'une cuisine ou d'une salle de bain, de la toiture, ou la réfection des peintures et papiers peints. 

Ces coûts, bien que non négligeables, peuvent cependant se justifier par l'utilisation que vous faites ou envisagez de faire de votre bien. C'est le prix de votre plaisir à y passer de bons moments entourés des vôtres. Il suffit d'en être conscient.

En revanche, si, comme la majorité des Français propriétaires d'une maison de vacances, vous ne vous y rendez que 50 jours par an, peut-être faut-il penser à une solution pour rentabiliser votre investissement. 

Un projet de location occasionnelle comme solution de réduction des frais

En optant pour la location occasionnelle, vous pouvez couvrir une partie des frais supportés pour l'entretien et les travaux de la maison ou de l'appartement. Pour cela, inscrivez-vous sur une des nombreuses plateformes dédiées à la location meublée saisonnière. Il en existe en France et à l'international. Veillez à proposer des loyers alignés sur les prix du marché de votre ville pour assurer la rentabilité de votre projet.

Il vous suffit ensuite de préparer le logement loué pour vos hôtes afin de leur assurer un séjour agréable dans votre location. Pensez également à prévenir votre assurance pour la gestion des risques liés. Par la suite, il vous incombe de déclarer les revenus liés à cette location meublée occasionnelle. Prenez contact avec votre centre des impôts pour être en règle avec la loi. 

Cependant, la gestion des tâches annexes à la location peut s'avérer contraignante. Il vous faudra : gérer le planning des réservations, organiser le départ et l'arrivée des locataires, assurer le ménage, l'entretien des extérieurs, les petites réparations et les lessives du linge de maison. Pourquoi alors ne pas envisager la gestion locative ?

Opter pour la gestion locative pour optimiser la rentabilité d'un bien immobilier

La location occasionnelle d'un bien immobilier est un projet présentant bien des avantages. Les loyers génèrent des revenus permettant la réduction des frais de crédit et d'entretien tout en continuant à bénéficier du logement. Cependant, l'autogestion de cette location est fastidieuse. De ce fait, il est rare que ce genre de projet marche dans la durée. 

Pour bénéficier des avantages de la location et du plaisir de votre appartement ou maison de vacances quand bon vous semble, vous pouvez déléguer. Bon nombre d'agences immobilières ou d'entreprises de conciergerie peuvent vous seconder dans la gestion de votre projet locatif. De plus, en augmentant le nombre de jours de location, ce dispositif vous permet d'augmenter le rendement de votre projet locatif.

Il existe également des start-up qui proposent de prendre en charge, au choix :

• la recherche du bien : en fonction de vos différents critères concernant le prix et les villes par exemple ;
• le montage financier : réalisation du dossier de prêt notamment, en fonction de l'investissement, des travaux, de l'impôt et de la rentabilité locative ;
• les tâches administratives : perception des loyers, calcul des montants de la déclaration aux impôts, relation avec le syndicat de copropriété le cas échéant ;
• la gestion locative : valider chaque location et tenir le planning des réservations ;
• la conciergerie : préparer la location pour chaque nouvelle arrivée, assurer le ménage après le départ des différents locataires, gérer le passage des clefs et la présentation du logement, assurer la gestion des petits tracas du quotidien ; 
• la rénovation : effectuer ou faire effectuer les travaux nécessaires à l'entretien de l'appartement ou de la maison, notamment dans l'ancien ; 
• l'ameublement : achat et agencement des différents meubles de la location en fonction de vos choix.

Selon la formule choisie, il ne vous reste alors plus qu'à encaisser les loyers et profiter de votre bien à votre guise.

L'investissement immobilier locatif, c'est investir dans la pierre et acquérir des biens immobiliers pour les louer. Cela vous permettra de vous constituer un patrimoine, de réduire votre imposition et d’augmenter vos revenus de différentes manières. Pour optimiser le rendement de votre investissement locatif, il est nécessaire de bien choisir le lieu de l'achat, le type de location et le dispositif utilisé.

Où investir dans l'immobilier locatif pour optimiser le rendement du placement ?

Si la nature du bien, ses dimensions et ses services sont importants pour le locataire, il est un autre point à ne pas négliger. En effet, la localisation de votre bien à la location influe sur son taux d'occupation et donc sur sa rentabilité. Les investisseurs souhaitant optimiser leur placement privilégient souvent l'achat de biens dans des villes universitaires ou des bassins d'emploi. 

Les avantages d'investir dans l'immobilier pour louer aux étudiants

Les locations aux étudiants permettent de faire de la location meublée non professionnelle (LMNP). En louant des appartements meublés, le propriétaire bailleur peut bénéficier de mesures de défiscalisation. 

Par ailleurs, cela présente aussi l'avantage de limiter les loyers impayés dans la mesure où le propriétaire bailleur a le droit de demander une caution solidaire.

Si, la plupart du temps, il s'agit des parents, la garantie locative VISA pour le Logement et l'Emploi (VISALE) pourra également être utilisée. Ce dispositif mis en place par l'État garantit les loyers des locataires âgés de 18 à 30 ans ne bénéficiant pas de garants. La durée de la garantie dépend de la nature du logement.

Bien choisir la ville et le quartier d'un appartement pour bien le louer

D'une manière générale, il vaut mieux privilégier une ville de France ou un quartier en développement. Veillez également à ce que la location soit bien desservie par les transports en commun et qu'elle dispose de commerces de proximité.

La présence d'écoles pourra influer sur le prix du loyer d'une maison ou d'un appartement à plusieurs chambres. Le loyer d'un studio, et notamment d'une LMNP, sera plus impacté par la proximité d'une université. 

Les dispositifs de défiscalisation pour favoriser l'investissement locatif

Les dispositifs visant à encourager les investissements locatifs sont en constante évolution. Ils permettent la réduction de la fiscalité pour les propriétaires bailleurs sous certaines conditions. Leur objectif est d'accroître le parc locatif français, toujours tendu. La défiscalisation obtenue dépend du type de logement et de sa localisation.

Les dispositifs Pinel et Pinel +

Avec le dispositif Pinel et son évolution, le Pinel +, vous pourrez acquérir un ou deux logements neufs, dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par personne et par an.

Ces biens sont destinés à être loués nus à des foyers dont les revenus ne dépassent pas un seuil donné, tout en bénéficiant de réductions d’impôt pouvant aller jusqu’à 17,5 % en 2023 et 14 % en 2024 de la valeur d’acquisition du bien en fonction de la durée de l’engagement de location. Les déductions d'impôts du dispositif Pinel classique sont dégressives depuis le 1ᵉʳ janvier 2023. Le dispositif Pinel + permet, quant à lui, un maintien des avantages fiscaux en 2023 et 2024.

Les biens doivent également respecter des critères de performances énergétiques, être situés dans des bâtiments d'habitation collectifs et se situer dans une zone de déséquilibre entre l'offre et la demande de logement. Pour bénéficier du dispositif Pinel +, votre bien doit respecter un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur. Il doit également offrir un niveau de qualité d'usage et de confort qui a été précisé par décret.

Leur extension : le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est une extension des deux précédents, les Pinel et Pinel+. Il permet à un investisseur qui achète un bien ancien avec travaux, dans un but locatif, de bénéficier des mêmes avantages. Ainsi, un particulier qui achète un appartement avec travaux de rénovation, dans un quartier ancien dégradé en France, pour le mettre en location, peut bénéficier de taux de réduction de son impôt sur le revenu.

Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)   

L’investissement dans la "pierre papier" ou SCPI, c’est l’acquisition de parts de sociétés qui investissent dans l’immobilier, les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Les parts acquises font de vous le copropriétaire de logements ou de bureaux pour lesquels vous touchez des  revenus et vous permettent de bénéficier d’une réduction d'impôt qui varie selon le type de SCPI que vous sélectionnez. 

Le dispositif Loc'Avantages

Ce dispositif remplace le Cosse ou « Louer abordable », depuis 2022. Il prévoit que le propriétaire signe à partir du 1er mars 2022 une convention avec l'agence nationale de l'habitat (ANAH). Par cette convention, il s'engage à louer son bien à une personne n'étant pas membre de sa famille, pendant 6 ans, pour un usage de résidence principale uniquement et en respectant des plafonds de revenus et de loyers du locataire.

Le taux de réduction d'impôts est variable et dépend du niveau de loyer choisi par le propriétaire ainsi que du fait qu'il ait, ou non, recours à l'intermédiation locative. 

Le dispositif Loc’Avantages existe jusqu’au 31 décembre 2024

Fin du dispositif Censi-Bouvard   

Le dispositif Censi-Bouvard a été supprimé dans le cadre du Projet de Loi de Finances 2023. Il a profité aux contribuables français qui ont réalisé des investissements locatifs meublés entre le 1ᵉʳ janvier 2013 et le 31 décembre 2022. Grâce au dispositif prévu par la loi Censi-Bouvard, vous pouviez bénéficier de réductions d’impôt allant jusqu’à 11 % du montant HT de votre investissement étalé sur 9 ans. Celui-ci était éligible uniquement s’il était réalisé dans des résidences de services neuves ou rénovées. Il devait par ailleurs être voué à des locations meublées destinées aux étudiants, personnes âgées ou handicapées. Le statut LMNP était cumulable avec les avantages prévus par la loi Censi-Bouvard.

De plus, l'investisseur pouvait récupérer le montant de la TVA, soit 20 % du prix d'achat de son bien immobilier si l'exploitant de la résidence proposait au moins trois services en plus de l'hébergement. Il pouvait s'agir du petit-déjeuner, du nettoyage régulier des locaux, de la fourniture du linge de maison ou de la réception de la clientèle.

Pour les plus avertis, le crowdfunding immobilier vous permet d’investir à court terme dans la promotion immobilière via une plateforme en ligne de collecte de fonds.

Quel est le principe du crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding est un outil de financement alternatif au système bancaire. Il repose, en immobilier, sur le développement et la mise en place d'un programme par un promoteur. Programme alors financé par le grand public. Il peut s'agir d'un projet de construction ou de rénovation immobilière.

De nombreuses plateformes proposent à tout particulier qui le souhaite de devenir investisseur immobilier pour une somme à partir de 100 ou 1 000 euros selon le site. Il suffit de se rendre sur un site de crowdfunding, de choisir un projet parmi ceux qui sont présentés, en fonction de la nature, du montant total, du taux d'intérêt et de la durée de l'investissement. Vous déterminez ensuite le montant que vous souhaitez investir.

Quels sont les avantages et les inconvénients du crowdfunding immobilier ?

Comme tout investissement, participer à un financement crowdfunding présente des avantages et des inconvénients dont il est nécessaire de prendre connaissance en amont.

Les avantages de l'investissement dans le crowdfunding

Les aspects positifs du crowdfunding immobilier sont nombreux :

• Vous participez à un projet de financement participatif immobilier avec un rendement intéressant puisque les rendements moyens sont actuellement de 6 à 12 %.
• Vous ne bloquez pas votre argent sur une longue durée parce que les investissements en crowdfunding sont compris sur des périodes allant généralement de 6 à 24 mois.  
• Il s'agit d'un placement simple, réalisable depuis chez soi en quelques clics. Il suffit de créer un compte sur une plateforme dédiée et de valider sa participation au projet de financement choisi. 
• Vous n'avez pas à vous soucier des contraintes de la gestion locative ni d'aucune autre tâche administrative.
• Il s'agit d'un placement relativement sécurisé. Si les fonds nécessaires à la mise en place du projet ne sont pas réunis, les investisseurs engagés récupèrent leurs fonds.

Les inconvénients d'investir dans l'immobilier via le crowdfunding

L'investissement en crowdfunding présente des avantages certains, mais aussi quelques inconvénients, dont le principal est le blocage de la somme investie. Même sur une durée relativement courte, votre argent est bloqué. Vous ne pourrez pas le récupérer avant l'aboutissement du projet.

Vous devez aussi être prêt à engager votre argent avec le risque de perdre tout le capital investi si le projet n’aboutit pas. À ce jour, le cas ne s'est pas encore produit en France, mais cela n'en exclut pas la possibilité, malgré les études réalisées par les experts des différentes plateformes.

Le risque le plus important et le plus régulier est le retard dans la réalisation des travaux. Cela engendre du retard dans la vente des lots et ainsi dans la répartition des capitaux et intérêts aux différents investisseurs. 

Investir dans l'immobilier pour préparer sa retraite représente une solution qui peut s'avérer très avantageuse. Néanmoins, c'est un projet de placement engageant qui mérite de prendre toutes les informations nécessaires en amont. Ainsi, vous pourrez opter pour la solution qui vous convient le mieux.