L’immobilier est l'un des meilleurs investissements pour préparer sa retraite en complétant ses pensions de base et sa complémentaire. Immeuble, appartement ou maison, logement neuf ou ancien, l’immobilier est souvent perçu comme une valeur refuge. Investir dans la pierre permet en effet de se constituer un patrimoine au fil du temps, et en plus de son rendement potentiel, l’investissement peut à long terme prendre de la valeur avec un effet de levier parfois conséquent. Nous vous exposons les différentes options disponibles ainsi que leurs avantages ou leurs inconvénients en termes de gestion, rentabilité et défiscalisation. Achat de sa résidence principale, investissement locatif, crowdfunding immobilier, etc. Découvrez comment bien investir dans l'immobilier pour préparer votre retraite.
Investir dans la pierre, en achetant son appartement ou sa maison, représente généralement le premier investissement financier important. Celui-ci permet d'économiser les loyers et de se constituer un patrimoine.
L’achat d’une résidence principale est une solution à étudier en priorité pour alléger vos dépenses mensuelles de logement une fois à la retraite. Seules les charges de copropriété, taxe d’habitation et taxe foncière resteront à payer si vous avez à ce moment-là fini de rembourser votre prêt immobilier.
Avant cela, il vous permet de ne plus payer de loyer à un propriétaire bailleur. En remboursant chaque mois votre crédit immobilier, vous constituez votre patrimoine tout en vous logeant.
Acheter son logement peut s'avérer être un placement très rentable à quelques conditions.
Au moment de votre retraite, vous aurez le loisir de vivre dans un logement sans payer ni loyer ni crédit. Cette résidence représentera un patrimoine intéressant à transmettre à vos enfants ou petits-enfants. Si toutefois celui-ci s'avérait alors trop grand, compliqué à entretenir, dans le cas notamment d'une perte d'autonomie, vous pourriez le vendre pour financer l'achat d'un logement plus adapté à vos besoins.
En revendant votre logement, vous pouvez au mieux réaliser une plus-value. Attention cependant à ne pas le revendre de façon prématurée si vous l'avez acheté à crédit. Si vous n'êtes pas pressé, surveillez l'évolution du marché et choisissez le bon moment pour vendre.
Votre résidence principale aura pris d'autant plus de valeur si vous avez réalisé des travaux d'entretien et d'aménagement conséquents. En effet, acheter un bien ancien à rénover, particulièrement si vous êtes bricoleur, peut représenter un placement particulièrement intéressant.
Il se peut que vous souhaitiez continuer à vivre dans votre résidence principale, mais que votre pension soit insuffisante pour cela. Votre logement peut alors devenir une source de revenus complémentaire pour financer votre retraite : si vous avez besoin de liquidités, vous pouvez vendre votre résidence principale en viager occupé.
Cette solution très intéressante consiste à vendre votre logement, tout en conservant, au choix, un droit d’usufruit (droit d'habitation ou de mise en location) ou un droit d'usage (simple droit d'habitation) sur ce bien, et en recevant une rente régulière de l’acheteur. Le tout en continuant de vivre dedans jusqu’à la fin de votre vie. Dans ce cas, le prix de vente est divisé en deux parties : le bouquet et la rente.
Vous bénéficiez en sus d’un cadre fiscal favorable parce que le bouquet est totalement exonéré d’impôt si la vente porte sur la résidence principale. De plus, vous ne payez pas la taxe foncière ni les travaux votés par la copropriété, même si vous continuez à occuper le bien. C'est également le cas, s'il s'agit d'une résidence secondaire et que vous en êtes propriétaire depuis plus de 30 ans.
Les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70 % en fonction de l’âge du crédirentier :
Pour garantir le paiement des rentes par le débirentier, vous pouvez prévoir dans l’acte de vente une clause résolutoire, qui entraîne l’annulation automatique de la vente en cas d’impayé. Il est aussi possible de souscrire une garantie de rente impayée.
Que vous soyez propriétaire ou locataire de votre résidence principale, vous pouvez acquérir un second bien qui deviendra votre résidence secondaire. Toutefois, cet achat n'est pas toujours des plus avantageux.
Si ce n’est pour avoir un endroit agréable où passer du temps avec votre famille et vos amis lors de votre retraite et avant, être propriétaire d’une résidence secondaire entraîne des coûts supplémentaires qui peuvent parfois être conséquents. Entre l’entretien et l’absence de fiscalité avantageuse pour ce type d’acquisition, ce n’est pas le meilleur investissement financier que vous puissiez faire pour votre retraite.
En revanche, en amont de celle-ci, c'est une acquisition dont vous pourrez jouir pour vos vacances et temps de repos. Généralement, les résidences secondaires sont situées en dehors des grandes villes, où les prix sont plus attractifs, sans en être trop éloignées, notamment depuis la crise de la Covid et les différents confinements. Ainsi, il est aisé de s'y rendre régulièrement, que ce soit pour plusieurs semaines ou quelques jours.
De plus, le télétravail, largement développé depuis cette même période, peut vous permettre d'en profiter encore plus souvent. Vous aurez ainsi le loisir de travailler depuis votre petit coin de nature, loin de la ville, et d'aller profiter des environs après votre journée de travail.
Acquérir une maison ou un appartement en guise de résidence secondaire durant votre vie active vous permet d'en profiter lors des vacances et des week-ends tout en augmentant votre patrimoine. Une fois à la retraite, plusieurs possibilités s'offrent à vous.
Pour compenser votre baisse de revenus une fois à la retraite ou mener à bien un projet qui vous tient à cœur, vous pouvez avoir besoin de liquidités. Vous pouvez par exemple vouloir financer des travaux d'aménagement dans votre résidence principale en raison d'une perte d'autonomie, assouvir vos envies de voyage ou aider vos enfants ou petits-enfants à prendre leur envol.
Quoi qu'il en soit, la vente de votre maison de vacances peut être la solution. Cependant, en raison de la taxe sur la plus-value, il se peut que cette transaction ne vous rapporte pas autant qu'escompté. Celle-ci s'élève en effet à 36,20 % (19 % de taxation au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux) pour une plus-value inférieure à 50 000 € et peut-être majorée de 2 à 6 % pour une plus-value supérieure à ce montant.
Vous avez également la possibilité de ne conserver qu'un logement en vendant le premier ou en le libérant si vous y étiez locataire. Votre résidence secondaire devient alors votre principale. Ainsi, en cas de cession, vous récupérez les fonds investis sans subir la fiscalité importante à laquelle la vente du second logement est assujettie. Acquise quelques décennies auparavant, il est fort probable que vous réalisiez ainsi une plus-value importante sans que celle-ci soit imposée, économisant ainsi quelques milliers d'euros.
De plus, ne conservant qu'un logement, vous économisez une assurance, des impôts fonciers, le coût de l'entretien et toutes les contraintes liées à la propriété du bien vendu. Vous acquérez ainsi une part importante de liberté et la souplesse financière de pouvoir réaliser quelques-uns de vos rêves tout en conservant une part de patrimoine immobilier à transmettre à vos enfants.
Trop attaché à vos deux résidences et suffisamment assis financièrement, vous pouvez faire le choix de les conserver. Vous appréciez, par exemple, de vivre quelques semaines à la campagne et quelques semaines au bord de la mer, ou bien la semaine dans votre appartement en ville et le week-end à la campagne, profitant ainsi de la diversité des paysages de la France.
Dans ce cas, vos investissements immobiliers perdurent, constituant une part importante du patrimoine que vous léguerez à votre famille au moment de votre succession.
Les frais d'entretien liés à deux logements peuvent être parfois lourds à supporter. Voyons quelles solutions s'offrent à vous pour accroître la rentabilité de votre investissement ou projet d'investissement immobilier.
La possession d’une résidence principale implique de nombreux frais : les frais d'entretien, les menus travaux, les éventuels travaux de mise aux normes, de rénovation d'une cuisine ou d'une salle de bain, de la toiture, ou la réfection des peintures et papiers peints.
Ces coûts, bien que non négligeables, peuvent cependant se justifier par l'utilisation que vous faites ou envisagez de faire de votre bien. C'est le prix de votre plaisir à y passer de bons moments entourés des vôtres. Il suffit d'en être conscient.
En revanche, si, comme la majorité des Français propriétaires d'une maison de vacances, vous ne vous y rendez que 50 jours par an, peut-être faut-il penser à une solution pour rentabiliser votre investissement.
En optant pour la location occasionnelle, vous pouvez couvrir une partie des frais supportés pour l'entretien et les travaux de la maison ou de l'appartement. Pour cela, inscrivez-vous sur une des nombreuses plateformes dédiées à la location meublée saisonnière. Il en existe en France et à l'international. Veillez à proposer des loyers alignés sur les prix du marché de votre ville pour assurer la rentabilité de votre projet.
Il vous suffit ensuite de préparer le logement loué pour vos hôtes afin de leur assurer un séjour agréable dans votre location. Pensez également à prévenir votre assurance pour la gestion des risques liés. Par la suite, il vous incombe de déclarer les revenus liés à cette location meublée occasionnelle. Prenez contact avec votre centre des impôts pour être en règle avec la loi.
Cependant, la gestion des tâches annexes à la location peut s'avérer contraignante. Il vous faudra : gérer le planning des réservations, organiser le départ et l'arrivée des locataires, assurer le ménage, l'entretien des extérieurs, les petites réparations et les lessives du linge de maison. Pourquoi alors ne pas envisager la gestion locative ?
La location occasionnelle d'un bien immobilier est un projet présentant bien des avantages. Les loyers génèrent des revenus permettant la réduction des frais de crédit et d'entretien tout en continuant à bénéficier du logement. Cependant, l'autogestion de cette location est fastidieuse. De ce fait, il est rare que ce genre de projet marche dans la durée.
Pour bénéficier des avantages de la location et du plaisir de votre appartement ou maison de vacances quand bon vous semble, vous pouvez déléguer. Bon nombre d'agences immobilières ou d'entreprises de conciergerie peuvent vous seconder dans la gestion de votre projet locatif. De plus, en augmentant le nombre de jours de location, ce dispositif vous permet d'augmenter le rendement de votre projet locatif.
Il existe également des start-up qui proposent de prendre en charge, au choix :
Selon la formule choisie, il ne vous reste alors plus qu'à encaisser les loyers et profiter de votre bien à votre guise.
Le visionnage de cette vidéo est susceptible d'entraîner un dépôt de cookies de la part de l'opérateur de la plate-forme vidéo vers laquelle vous serez dirigé(e). Si vous refusez le dépôt de cookies, afin de respecter votre choix, nous bloquons la lecture de ces vidéos. Si vous souhaitez continuer et lire les vidéos, vous devez nous donner votre accord en cliquant sur le bouton "Paramètres des cookies" en bas à gauche de votre écran.
L'investissement immobilier locatif, c'est investir dans la pierre et acquérir des biens immobiliers pour les louer. Cela vous permettra de vous constituer un patrimoine, de réduire votre imposition et d’augmenter vos revenus de différentes manières. Pour optimiser le rendement de votre investissement locatif, il est nécessaire de bien choisir le lieu de l'achat, le type de location et le dispositif utilisé.
Si la nature du bien, ses dimensions et ses services sont importants pour le locataire, il est un autre point à ne pas négliger. En effet, la localisation de votre bien à la location influe sur son taux d'occupation et donc sur sa rentabilité. Les investisseurs souhaitant optimiser leur placement privilégient souvent l'achat de biens dans des villes universitaires ou des bassins d'emploi.
Les locations aux étudiants permettent de faire de la location meublée non professionnelle (LMNP). En louant des appartements meublés, le propriétaire bailleur peut bénéficier de mesures de défiscalisation.
Par ailleurs, cela présente aussi l'avantage de limiter les loyers impayés dans la mesure où le propriétaire bailleur a le droit de demander une caution solidaire.
Si, la plupart du temps, il s'agit des parents, la garantie locative VISA pour le Logement et l'Emploi (VISALE) pourra également être utilisée. Ce dispositif mis en place par l'État garantit les loyers des locataires âgés de 18 à 30 ans ne bénéficiant pas de garants. La durée de la garantie dépend de la nature du logement.
D'une manière générale, il vaut mieux privilégier une ville de France ou un quartier en développement. Veillez également à ce que la location soit bien desservie par les transports en commun et qu'elle dispose de commerces de proximité.
Les dispositifs visant à encourager les investissements locatifs sont en constante évolution. Ils permettent la réduction de la fiscalité pour les propriétaires bailleurs sous certaines conditions. Leur objectif est d'accroître le parc locatif français, toujours tendu. La défiscalisation obtenue dépend du type de logement et de sa localisation.
Le dispositif Denormandie permet à un investisseur qui achète un bien ancien avec travaux, dans un but locatif, de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. Ainsi, un particulier qui achète un appartement avec travaux de rénovation, dans une ville dûment sélectionnée et agréée, pour le mettre en location, peut bénéficier de cet avantage en fonction de la durée de l’engagement de location.
L’investissement dans la "pierre papier" ou SCPI, c’est l’acquisition de parts de sociétés qui investissent dans l’immobilier, les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Les parts acquises font de vous le copropriétaire de logements ou de bureaux pour lesquels vous touchez des revenus et vous permettent de bénéficier d’une réduction d'impôt qui varie selon le type de SCPI que vous sélectionnez.
Pour les plus avertis, le crowdfunding immobilier vous permet d’investir à court terme dans la promotion immobilière via une plateforme en ligne de collecte de fonds.
Le crowdfunding est un outil de financement alternatif au système bancaire. Il repose, en immobilier, sur le développement et la mise en place d'un programme par un promoteur. Programme alors financé par le grand public. Il peut s'agir d'un projet de construction ou de rénovation immobilière.
De nombreuses plateformes proposent à tout particulier qui le souhaite de devenir investisseur immobilier pour une somme à partir de 100 ou 1 000 euros selon le site. Il suffit de se rendre sur un site de crowdfunding, de choisir un projet parmi ceux qui sont présentés, en fonction de la nature, du montant total, du taux d'intérêt et de la durée de l'investissement. Vous déterminez ensuite le montant que vous souhaitez investir.
Comme tout investissement, participer à un financement crowdfunding présente des avantages et des inconvénients dont il est nécessaire de prendre connaissance en amont.
Les aspects positifs du crowdfunding immobilier sont nombreux :
L'investissement en crowdfunding présente des avantages certains, mais aussi quelques inconvénients, dont le principal est le blocage de la somme investie. Même sur une durée relativement courte, votre argent est bloqué. Vous ne pourrez pas le récupérer avant l'aboutissement du projet.
Vous devez aussi être prêt à engager votre argent avec le risque de perdre tout le capital investi si le projet n’aboutit pas. À ce jour, le cas ne s'est pas encore produit en France, mais cela n'en exclut pas la possibilité, malgré les études réalisées par les experts des différentes plateformes.
Le risque le plus important et le plus régulier est le retard dans la réalisation des travaux. Cela engendre du retard dans la vente des lots et ainsi dans la répartition des capitaux et intérêts aux différents investisseurs.
Investir dans l'immobilier pour préparer sa retraite représente une solution qui peut s'avérer très avantageuse. Néanmoins, c'est un projet de placement engageant qui mérite de prendre toutes les informations nécessaires en amont. Ainsi, vous pourrez opter pour la solution qui vous convient le mieux.
Les autres solutions d'épargne, investissement et défiscalisation
Augmentez vos revenus grâce à l'investissement immobilier locatif. Trouvez les meilleurs conseils pour réussir votre projet et maximiser vos profits.
Obtenez des conseils pour optimiser votre épargne retraite et préparer votre avenir financier de manière efficace. Explorez différentes options de placement.
Optimisez votre préparation à la retraite en effectuant un bilan complet de votre patrimoine. Les stratégies pour évaluer votre situation financière future.
