Complétez vos revenus avec l’immobilier locatif 

Voici 2 raisons d’investir dans l’immobilier locatif : 

Sécurité et stabilité de l’investissement immobilier 

Investir dans l’immobilier présente un avantage majeur : la stabilité. Contrairement à d’autres formes d’investissement, comme les marchés financiers, l’immobilier est moins susceptible de connaître des variations de valeur soudaines. Les biens immobiliers ont tendance à garder leur valeur sur le long terme, ce qui vous offre une certaine sécurité financière. 

De plus, les loyers sont souvent indexés, ce qui limite les impacts de l’inflation et la baisse de votre pouvoir d’achat. Les loyers que vous allez percevoir vont ainsi créer un revenu régulier et constant. Cela peut vous aider à maintenir une stabilité financière en tant qu’investisseur. 

Avantages fiscaux 

Suivant le type d’investissement immobilier locatif, des opportunités sur le plan fiscal existent, telles que Loc’Avantages, la Location meublée non professionnelle (LMNP) ou encore le dispositif Denormandie.

L’immobilier locatif consiste à investir dans un logement pour le louer et ainsi vous constituer un patrimoine tout en percevant un complément de revenu, notamment lorsque vous serez à la retraite.

La notion de rentabilité dépend de nombreux critères et s’évalue sur le long terme. En revanche, l’achat dans l’immobilier locatif est un investissement intéressant car il vous permet de : 

• Générer des revenus mensuels 
• Construire un patrimoine sur le long terme 
• Profiter d’avantages fiscaux 
• Générer, dans la plupart des cas, une plus-value à terme lors de la revente du bien immobilier 

Si vous financez votre investissement locatif à crédit, le montant de votre salaire permettra de déterminer votre capacité d’emprunt et, donc, le prix du bien immobilier que vous achèterez. La part des revenus nets mensuels que vous consacrerez aux remboursements de vos crédits – ce qu’on appelle le taux d’endettement – ne doit pas dépasser 35 %. A noter que pour calculer votre capacité d’emprunt, les revenus locatifs de votre futur bien sont pris en compte à 70 %.  

Tout dépend de vos objectifs et de votre profil d’investisseur : 

La Location meublée non professionnelle consiste à louer un bien meublé en tant que particulier. Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l’une des 2 conditions suivantes est remplie : 

• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal n’excèdent pas 23 000 € sur l’année civile 
  OU
• Les recettes des locations sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autre BIC) 
   

>> Le LMNP est un bon moyen pour vous constituer un patrimoine en vue de préparer votre retraite. 

La nue-propriété est une solution d’achat locatif en démembrement temporaire de la propriété, pour une durée définie. La pleine propriété est composée de la nue-propriété et de l’usufruit. 

• Le nu-propriétaire possède le bien sans en avoir l’usage pendant une durée définie. 
• L’usufruitier est titulaire du droit d’usage du bien. Il a la charge de la location du bien, de ses travaux d’entretien et il perçoit les revenus. 
   

A la fin de la durée d’usufruit temporaire définie, vous récupérez, en qualité de nu-propriétaire, la pleine propriété de votre bien. Lors de l’acquisition du bien en nue-propriété, vous payez la valeur du bien immobilier à un prix inférieur à sa pleine propriété. 

Prix du bien en nue-propriété = Valeur du bien immobilier à l’instant T – les loyers que vous auriez perçus sur la durée définie. 

>> Si vous n’avez pas besoin de revenus réguliers immédiats, cela vous permet d’acheter le bien moins cher à l’origine et de planifier la fin de l’opération pour le moment où vous serez à la retraite. Vous pourrez alors percevoir des loyers au moment où vous aurez réellement besoin de vous assurer un complément de revenus. 

Le régime Micro-BIC 

Dans le cadre de la LMNP, le régime micro-BIC s'applique de plein droit. Toutefois, vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 77 700  euros HT. Le bénéfice imposable se calcule après un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, avec un minimum de 305 € représentatif de charges. Le revenu net imposable s'ajoute à ceux du foyer fiscal. Il est soumis à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez aussi, si vous le préférez, opter pour le régime réel. 

Le régime réel 

Lorsque vos revenus locatifs dépassent les limites du régime micro-BIC ou lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien, le régime réel simplifié s'applique. Votre chiffre d'affaires doit se situer entre 77 700  euros HT et 254 000  euros HT. Au-delà de ce seuil, le régime réel normal d'imposition s'applique de plein droit et vous pouvez déduire certaines charges supportées dans votre activité. 

Tout dépend de votre situation et de vos objectifs en tant qu’investisseur. Les biens neufs offrent généralement des avantages fiscaux plus intéressants. En revanche, le prix d’acquisition est plus élevé que dans l’immobilier ancien. 

Un bien ancien nécessite potentiellement davantage de travaux, toutefois, ces derniers peuvent être déductibles des revenus locatifs et peuvent générer du déficit foncier. 

Il est difficile de dire quel est le type de bien immobilier qui se loue le mieux, car cela dépend de plusieurs critères. Il est cependant important de réaliser son investissement dans une ville ou la demande locative est plus forte que l’offre. La surface et le nombre de pièces sont également à prendre en compte : avec un petit appartement, vous ferez face à un turn-over de locataires plus important qu’avec une maison. Mais, la rentabilité d’un bien avec grande surface sera moins importante que celle d’un studio.