Investissement immobilier locatif pour la retraite : nos conseils
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La nue-propriété peut être une solution intéressante pour anticiper sa succession. Dans le cadre du démembrement de propriété, l'usufruitier garde la jouissance du bien (il peut le louer, y vivre...) tandis que le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien, sous réserve des droits de l'usufruitier. Au décès du premier, l'usufruit prend fin et la pleine propriété est reconstituée entre les mains du nu-propriétaire, sans droit de succession ou fiscalité supplémentaire. On vous explique
Nue-propriété et succession : comment ça fonctionne ?
En tant que nu-propriétaire, vous disposez du bien immobilier, mais vous ne pouvez pas l’utiliser. La personne qui jouit du droit d’usage est nommé « usufruitier ». L’usufruitier peut utiliser et tirer des revenus du bien, tandis que le nu-propriétaire peut le vendre, le donner, le léguer.
Usufruit, nue-propriété, pleine propriété et démembrement : définition et différences
Qu'est-ce que l'usufruit, la nue-propriété et la pleine propriété ? Que signifie le démembrement d'un bien ? On vous répond
- Usufruit : L'usufruit est le droit d'utiliser un bien à condition d’en assurer la conservation, et d’en percevoir les revenus pendant une période déterminée, sans en détenir la propriété. L’usufruitier peut vivre dans le bien ou le louer pour en tirer des revenus.
- Nue-propriété : La nue-propriété est le droit de détenir la propriété d’un bien sans avoir le droit de l'utiliser. Le nu-propriétaire dispose du bien, mais il ne peut pas l'utiliser ou en tirer des revenus tant que l'usufruit est en cours.
- Pleine propriété : La pleine propriété est le droit total sur un bien, comprenant à la fois l'usufruit et la nue-propriété. En détenant la pleine propriété, vous avez simultanément l'usus (droit d'usage), le fructus (droit de percevoir les revenus) et l'abusus (droit de disposer du bien).
- Démembrement : le démembrement est la répartition entre au moins deux personnes de l'usufruit et de la nue-propriété.
Que devient la nue-propriété au décès de l'usufruitier ?
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit prend fin et le nu-propriétaire devient alors normalement automatiquement plein propriétaire du bien. Cela signifie qu'il peut désormais en disposer et en jouir : l'habiter, le louer, le vendre... Dans le cas d'une donation ou succession avec réserve d'usufruit, la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété n'entraîne, en principe, pas de droits supplémentaires.
Qui hérite de la nue-propriété en cas de décès du nu-propriétaire ?
En cas de décès du nu-propriétaire, ses droits de nue-propriété entrent dans sa succession. Ils sont transmis à ses héritiers (son conjoints, ses enfants...) selon la dévolution successorale et/ou ses dispositions testamentaires. Les héritiers deviennent alors nus-propriétaires jusqu'à l'extinction de l'usufruit. L'usufruitier, lui converse les mêmes droits.
Quels sont les droits de succession sur une nue-propriété ?
Si une personne reçoit la nue-propriété d'un bien dans le cadre d'une succession, la valeur fiscale de la nue-propriété entre dans la base taxable de la succession.
Si la nue-propriété a été reçue par donation du vivant du donateur, qui a conservé l'usufruit du bien, à l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire. La réunion de ces droits ne donne, en principe, pas lieu à une nouvelle taxation.
Comment est calculée la valeur fiscale ?
La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée en soustrayant la valeur de l'usufruit de la valeur totale du bien. Pour la connaître, il faut donc identifier :
- la valeur totale du bien
- l'âge de l'usufruitier
- le pourcentage correspondant dans le barème fiscal
Quel est le barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété ?
Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts permet de déterminer la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier.
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90% | 10% |
| Moins de 31 ans révolus | 80% | 20% |
| Moins de 41 ans révolus | 70% | 30% |
| Moins de 51 ans révolus | 60% | 40% |
| Moins de 61 ans révolus | 50% | 50% |
| Moins de 71 ans révolus | 40% | 60% |
| Moins de 81 ans révolus | 30% | 70% |
| Moins de 91 ans révolus | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
Source : En quoi consiste l'usufruit ? | Service-Public.fr
Exemple et simulation : quelle est la valeur d'une nue-propriété de 300 000 € ?
Prenons l'exemple d'un bien immobilier dont la valeur totale est de 300 000 euros et dont l'usufruitier est âgé de 43 ans.
La valeur de l'usufruit sera de 300 000 x 60 % = 180 000 euros.
La valeur de la nue-propriété sera donc de 300 000 - 180 000 = 120 000 euros.
Un simulateur en ligne est accessible sur le site du gouvernement Service Public. Il vous permet de connaître la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété et de calculer les droits d'enregistrement en cas de donation, les droits de mutation en cas de succession...
Succession avec usufruit : quels droits pour le conjoint survivant et les enfants ?
Dans le cadre d'une succession avec usufruit, le conjoint à des droits spécifiques.
- Si le défunt et le conjoint survivant avaient des enfants en commun, ce dernier peut choisir entre l'usufruit sur la totalité des biens ou la pleine propriété du quart des biens
- Si le défunt avait des enfants issus d'une précédente union, le conjoint survivant hérite d'un quart des biens en pleine propriété. L'usufruit peut également lui être attribué par voie testamentaire.
Donation de la nue-propriété et succession : comment anticiper ?
Si vous êtes parents, par exemple, vous pouvez réaliser une donation de la nue-propriété au profit de vos enfants. Cela permet, notamment, de bénéficier d'une fiscalité favorable puisque les droits de donation ne seront calculés que sur la valeur fiscale de la nue-propriété. En l’absence de donation, les droits de mutation au décès auraient été calculés sur la valeur totale du bien.
Peut-on donner la nue-propriété à ses enfants et conserver l'usufruit ?
Il est tout à fait possible de donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants en gardant l'usufruit. Cela fait de la nue-propriété un outil de transmission de patrimoine intéressant, qui permet de préparer sa succession de son vivant. Vos enfants deviennent nus-propriétaires du bien dans lequel vous continuez à vivre (ou que vous pouvez également louer).
Donation de nue-propriété : quelle fiscalité ?
La donation d'un bien en nue-propriété offre une fiscalité favorable, car les droits de donation sont alors calculés uniquement sur la valeur fiscale de la nue-propriété, selon un barème légal qui varie en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation (article 669 du Code général des impôts) et non sur celle de la pleine propriété (voir le tableau ci-dessous). Lors de la récupération de l'usufruit par le nu-propriétaire, aucun droit supplémentaire n'est exigé. Il est également possible de bénéficier d'un abattement fiscal supplémentaire sur les droits à payer qui varie en fonction du lien de parenté.
Que se passe-t-il au décès du donataire ?
Au décès du donataire, les conséquences dépendent des clauses prévues dans l'acte de donation, notamment lorsqu'un droit de retour conventionnel a été stipulé. Mais en l’absence d’une telle clause, la nue-propriété du bien doit revenir à ses héritiers.
Nue-propriété reçue par donation et nue-propriété reçue par succession : quelles différences ?
Il existe un certain nombre de différences entre la donation d'un bien en nue-propriété et une nue-propriété reçue dans le cadre d'une succession.
| Nue-propriété reçue par donation | Nue-propriété reçue par succession | |
|---|---|---|
| Moment de la transmission | Du vivant du propriétaire | Au décès du propriétaire |
| Initiative | Le propriétaire choisit de transmettre son bien à l'avance | La transmission résulte du décès et du règlement de la succession |
| Usufruit | Généralement conservé par le donateur jusqu'à son décès | Peut résulter d'une succession où le conjoint survivant conserve l'usufruit jusqu’à son décès |
| Fiscalité | Droits de donation payés au moment de la donation sur la valeur de la nue-propriété | Droits de succession calculés au décès sur les droits transmis – dans le cas de l’option du conjoint survivant celui-ci est exonéré de droits et les nus-propriétaires règlent des droits sur la valeur de la nue-propriété |
| Anticipation successorale | Oui, permet d'organiser sa succession à l'avance | Non, la transmission intervient après le décès |
| Valeur retenue | Calculée selon l'âge de l'usufruitier au jour de la donation | Calculée au jour du décès selon l’âge de l’usufruitier |
| Effet au décès de l'usufruitier | Le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire sans droits supplémentaires | Le nu-propriétaire devient également plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit sans droits supplémentaires |
| Objectif principal | Transmettre progressivement son patrimoine et optimiser la fiscalité | Répartir le patrimoine du défunt entre les héritiers |
Peut-on vendre un bien en nue-propriété avant le décès de l'usufruitier ?
Il est possible de vendre un bien en nue-propriété avant le décès de l'usufruitier. Dans ce cas, le nu-propriétaire vend uniquement la nue-propriété à un tiers, avec une décote sur la valeur du bien, sans remise en cause de l'usufruit. Au décès de l'usufruitier, le nouvel acquéreur devient automatiquement plein propriétaire.
Pour vendre la pleine propriété du bien, en revanche, il est obligatoire d'avoir l'accord du nu-propriétaire et de l'usufruitier. Le montant de la vente est réparti entre eux, selon la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété.
Ils peuvent aussi prévoir, en amont, le maintien du démembrement de la somme issue de la vente dans l’acte de vente et le réemployer dans un nouvel achat ou un placement ensemble.
Nue-propriété et succession : avantages et limites
Les avantages :
- anticiper et faciliter la transmission de son patrimoine
- réduire les droits de donation
- le donateur peut continuer à vivre ou à louer son bien
- la pleine propriété est reconstituée automatiquement au décès de l'usufruitier, sans droits de mutation supplémentaires.
Les inconvénients :
- Le nu-propriétaire ne peut pas habiter dans le logement, ni le louer
- Complexité en cas de vente
- Capital immobilisé jusqu'à l'extinction de l'usufruit
- Risque de désaccord entre l'usufruitier et le nu-propriétaire
Nue-propriété et succession : ce qu'il faut retenir
La nue-propriété est une alternative intéressante pour anticiper sa succession et permettre une transmission efficace de son patrimoine.
La donation avec réserve d'usufruit vous permet de transmettre la nue-propriété de votre vivant, tout en conservant la jouissance du bien. Les droits de donation sont calculés sur la valeur fiscale de la nue-propriété et non sur celle de la pleine propriété. Lors de votre décès, le nu-propriétaire récupère, en principe, la pleine propriété sans nouvelle taxation.
Sources :
(1) Acheter en nue-propriété | Notaires de France
(2) Simulateur - Barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété - Service Public
Questions fréquentes sur la nue-propriété et la succession
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