Qu’est-ce que la nue-propriété ? Succession, vente et donation

Connaître la signification de "nue-propriété" vous sera bénéfique à un moment ou à un autre de votre vie. Cette notion peut avoir un impact significatif sur votre patrimoine et vos décisions futures. 

Qu'est-ce que la nue-propriété d'un bien immobilier ? 

En tant que nu-propriétaire, vous disposez du logement mais vous ne pouvez pas l’utiliser. La personne qui jouit du droit d’usage est nommé « usufruitier ». L’usufruitier peut utiliser et tirer des revenus du bien, tandis que le nu-propriétaire peut le vendre, le donner, le léguer. 

Différences entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété 

Voici les différences entre l'usufruit, la nue-propriété et la pleine propriété : 

• Usufruit : L'usufruit est le droit d'utiliser un bien à condition d’en assurer la conservation et d’en percevoir les revenus pendant une période déterminée, sans en être le propriétaire. L’usufruitier peut vivre dans le bien, le louer ou en tirer des revenus.   
• Nue-propriété : La nue-propriété est le droit de disposer d’un bien sans avoir le droit de l'utiliser. Le nu-propriétaire dispose du bien, mais il ne peut pas l'utiliser ou en tirer des revenus tant que l'usufruit est en cours.  
• Pleine propriété : La pleine propriété est le droit total sur un bien, comprenant à la fois l'usufruit et la nue-propriété. En détenant la pleine propriété, vous avez simultanément l'usus (droit d'usage), le fructus (droit de percevoir les revenus) et l'abusus (droit de disposer du bien). 

La répartition entre au moins deux personnes de l’usufruit et de la nue-propriété est appelée « le démembrement ». 

Les avantages de l’achat en nue-propriété sont multiples. Cependant, il est toujours utile d'avoir une idée des inconvénients que présente ce type d'investissement immobilier. 

Les avantages de la nue-propriété pour le propriétaire 

Premièrement, vous avez la possibilité d'acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marché. Vous l'achetez à un prix inférieur, car vous ne bénéficiez pas immédiatement de l’usufruit, mais seulement de la nue-propriété. La réduction sur le prix du bien peut aller de 30 à 50 % [1]. De plus, les petits travaux d’entretien de la maison sont à la charge de l'usufruitier. Ils lui incombent, qu'ils concernent les parties privatives ou communes. 

Un autre avantage est la suppression du risque d'impayé de loyer. Dans un investissement locatif « classique », le loyer attendu est généralement nécessaire au remboursement de l'emprunt contracté. Avec la nue-propriété, les nus-propriétaires éliminent complètement ce risque. En effet, les années de loyers sont perçues dès l'acquisition sous forme de réduction du prix du bien. De plus, la fiscalité sur les revenus fonciers ne s'applique pas. En effet, avec un investissement en nue-propriété temporaire, vous ne percevez aucun revenu régulier (loyer).  

Enfin, les charges et dépenses d'entretien sont payées par l'usufruitier. En tant que nu-propriétaire, vous ne supportez pas ces dépenses pendant toute la durée du démembrement. 

Les inconvénients de la nue-propriété pour le propriétaire 

La propriété démembrée se divise en usufruit et nue-propriété. D’une part, en tant que nu-propriétaire, vous détenez le droit de disposer du bien, mais avec des prérogatives limitées. Cela signifie que vous ne pouvez pas exercer tous les droits liés à l'abusus. Par exemple, il vous est interdit de détruire le bien ou d'en altérer la structure car les droits de l’usufruitier doivent être préservés. Vous ne pouvez pas non plus engager des travaux majeurs qui pourraient priver l'usufruitier de son droit de jouissance. 

D'autre part, investir en nue-propriété présente un inconvénient majeur. Vous ne percevez pas de loyers pendant toute la période où l'usufruit est cédé.  

De plus, en tant que nu-propriétaire, vous serez responsable des grosses réparations conformément à l'article 606 du Code civil. Ces réparations englobent les gros murs, les voûtes et la réfection des poutres et des toitures complètes. Elles englobent aussi la construction ou la réparation des digues, murs de soutènement et clôtures. 

Nous avons rassemblé ci-dessous quelques précieux conseils pour vous aider à réaliser le bon investissement en nue-propriété. 

Pourquoi investir en nue-propriété ? 

Lors d’un achat en nue-propriété, vous bénéficiez d’une réduction. Celle-ci peut aller de 25% à 40% sur le prix du bien en pleine propriété. [1] Cette réduction tient compte du fait que vous êtes privé de la jouissance des lieux. Cette jouissance des lieux est laissée à l’usufruitier. Cette solution présente l'avantage de vous protéger contre l’inflation. Elle vous permet d'investir à crédit. C'est un moyen efficace de créer du patrimoine. 

Dans une nue-propriété, l’usufruitier occupe la maison ou la met en location pour en percevoir les loyers. Il veille au bon état de l’immeuble et procède aux réparations d’entretien. Il veille aussi au paiement des charges et des impôts relatifs au logement. À la fin de la période de démembrement, le droit de propriété sur le bien est remembré. La pleine propriété vous revient alors, sans aucun frais supplémentaire. 

Comment réussir son investissement en nue-propriété ? 

Pour faire un bon investissement, il est crucial de bien choisir le bien et d'analyser son prix en pleine propriété. Le prix en pleine propriété doit être cohérent avec le prix de marché pratiqué sur le secteur géographique et à qualité de construction équivalente. 

De plus, prenez le temps de choisir le type d'investissement en nue-propriété qui correspond le mieux à vos besoins. Nous allons vous présenter deux types d'investissements. Vous pouvez d’abord opter pour l'Usufruit Locatif Social (ULS). Vous acquérez la nue-propriété d'un bien à un prix réduit. Et, l'usufruit est cédé à un bailleur institutionnel. 

Ensuite, vous pouvez envisager le démembrement de parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Dans ce cas, l'usufruitier reçoit les revenus locatifs de la SCPI. Le nu-propriétaire, lui, en détient les parts. Ce dernier récupère la pleine propriété à la fin de la période de démembrement. 

Pour profiter pleinement de la nue-propriété, n'oubliez pas de prendre en compte les implications fiscales et juridiques. 

Cadre légal du droit de la nue-propriété en France 

La conception civiliste de la propriété est héritée du droit romain. Elle se résume en trois éléments : l'usus (user du bien), le fructus (jouir du bien), et l'abusus (disposer du bien). L'usufruitier, jouit de l'usus et du fructus, tandis que le nu-propriétaire détient l'abusus. 

La définition de l'usufruit est "le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance". Vous la trouverez dans l'article 578 du Code civil. Cette définition correspond à la jouissance du bien. La nue-propriété, elle, a une autre définition. C'est "le droit de disposer des choses dont un autre a la jouissance". Cette définition correspond au fait de disposer du bien. 

Fiscalité liée à un investissement dans la nue-propriété immobilière 

L'achat en nue-propriété présente divers avantages fiscaux et financiers. En devenant nu-propriétaire, vous bénéficiez d'exonérations fiscales. Vous bénéficiez notamment : 

• de l'exonération des taxes foncières. Celles-ci incombent à l'usufruitier. 
• d’une réduction des droits de mutation lors de la transmission d'un bien en nue-propriété à un héritier. Les droits de mutation ne portent que sur la valeur de cette dernière. 

Outre ces avantages, les frais de notaire sont calculés uniquement sur la nue-propriété lors de l'acquisition. En outre, investir dans la nue-propriété vous permet de diversifier votre portefeuille immobilier et d'optimiser votre gestion patrimoniale. Cette forme d'investissement offre une tranquillité d'esprit financière. Elle vous garantit un revenu futur lors de la récupération de l'usufruit. Elle constitue également une stratégie efficace pour anticiper les besoins financiers à long terme. Elle vous permet d'anticiper votre retraite ou la transmission de votre patrimoine à vos héritiers.

Découvrez les règles à suivre pour transmettre votre bien en nue-propriété.

Préparation de la succession en cas d'investissement immobilier dans la nue-propriété

Pour préparer la succession, le démembrement de propriété peut être une solution. Cette démarche implique que les parents conservent l’usufruit du bien, incluant son usage et les éventuels revenus comme les loyers. Les enfants, eux, héritent de la nue-propriété. La valeur fiscale de cette dernière est assujettie à un barème légal (article 669 du code général des impôts). L'âge de l'usufruitier est un facteur déterminant dans ce barème fiscal. Plus celui-ci est jeune, plus la valeur fiscale de la nue-propriété est réduite.

Démembrement du droit de propriété en cas de donation ou d'héritage

Fréquemment, lors d'une succession, le conjoint survivant demeure dans le bien immobilier. Il conserve l'usufruit. Et les enfants héritent de la nue-propriété. Dans ce contexte, les droits de succession sont évalués en fonction de la valeur respective des droits. En ce qui concerne la donation, le mécanisme est similaire. Mais, la transmission est effectuée de manière anticipée par le parent donateur de son vivant. L'idée est de ne pas attendre le moment du décès. Ce dernier transfère la nue-propriété du logement à son enfant donataire, tout en conservant l'usufruit jusqu'à son décès. La donation offre un avantage fiscal, car les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue propriété. Ils ne sont pas calculés sur la valeur de la pleine propriété. Lors de la récupération de l'usufruit, aucun droit supplémentaire n'est exigé. Et, il est possible de bénéficier d'un abattement fiscal supplémentaire. Celui-ci varie en fonction du lien de parenté.

Vous êtes maintenant prêt à vous lancer dans l'aventure de la nue-propriété. À cet effet, si vous envisagez d'acquérir un bien, voici les étapes à suivre.

1 - Sélectionner un logement pour votre investissement dans la nue-propriété

Lorsque vous envisagez d'acquérir un bien en nue-propriété, vous avez diverses options à considérer. Que ce soit pour un logement neuf ou ancien, un appartement ou une maison, les choix sont variés. Cependant, pour réaliser un investissement rentable, certains critères doivent être pris en compte.

2 - Analyser le marché immobilier de la nue-propriété

Lorsque vous envisagez un investissement immobilier en nue-propriété, la première réflexion doit porter sur la situation géographique du bien. Il est crucial de choisir une ville où la demande locative est importante. Optez de préférence pour des agglomérations où la demande de logements en location dépasse l'offre. Orientez-vous notamment vers des zones à forte activité économique ou touristique. Ces zones tendues se trouvent souvent dans les grandes métropoles ou les régions attractives par leur ampleur touristique reconnue. Cependant, le choix de la ville n'est pas le seul critère important. Il est également essentiel de sélectionner le bon quartier. Un quartier attractif, doté de services et d'infrastructures adaptées, est primordial pour garantir le succès de votre investissement en nue-propriété.

3 - Simuler un investissement immobilier dans la nue-propriété 

Il existe un simulateur officiel [2] permettant de connaître la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété. Ce simulateur se base sur le barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété. Il vous faut renseigner deux éléments. La valeur totale du ou des biens à répartir et l'âge révolu de l'usufruitier. 

En fonction des deux éléments entrés, le simulateur vous donne quatre informations : 

• L'usufruit en pourcentage de la valeur des biens. 
• La valeur fiscale de l'usufruit. 
• La nue-propriété en pourcentage de la valeur des biens. 
• La valeur fiscale de la nue-propriété 

Vous pouvez envisager de céder votre bien acquis en nue-propriété. Dans ce cas, il est important d'estimer sa valeur et de comprendre les démarches de vente. 

Estimer la valeur d'un logement en nue-propriété 

Pour estimer la valeur de la nue-propriété de votre bien, faites le évaluer. L'objectif est de déterminer la valeur vénale de votre bien. Cette dernière correspond au prix potentiellement obtenu lors d'une vente traditionnelle. Cette évaluation, basée sur les prix du marché, servira de référence pour calculer la valeur de la nue-propriété. Il est essentiel d'établir un prix juste. Un bien surévalué risque de nécessiter des négociations. Et, une sous-évaluation peut prolonger la mise en vente. Une fois la valeur vénale obtenue, vous pourrez déterminer la valeur de la nue-propriété. 

Les étapes de la vente d'un logement en nue-propriété

Lorsque vous envisagez de vendre votre bien en nue-propriété, suivez ces étapes pour une transaction fluide et sécurisée. Prendre ces mesures facilite un processus fluide et une satisfaction pour toutes les parties impliquées : 

1. Déterminer la durée de l’usufruit. Vous avez le choix de conserver l’usufruit à vie ou pour une période définie. Il est essentiel de convenir de cette durée avec l'acheteur et de l'inscrire dans le contrat. 
2. Évaluer la valeur vénale du bien en pleine propriété. Cette valeur permettra d'établir la valeur de votre bien en nue-propriété. Elle correspond généralement au "prix net vendeur" sur le marché. 
3. Rédiger l’acte de vente avec un notaire par exemple. Ce contrat fixe les conditions de la vente de votre bien. Il établit des garanties pour vous et l'acquéreur, assurant une transaction sécurisée. 
4. Signature chez le notaire. Une fois l'acte rédigé, la vente est conclue. Vous devenez usufruitier tandis que l'acquéreur prend possession de la nue-propriété. 

En somme, la nue-propriété est un outil stratégique dans la gestion de patrimoine. Elle offre une alternative intéressante pour préparer sa retraite. La nue-propriété présente de nombreux avantages fiscaux. Par exemple, le nu-propriétaire n'a pas à déclarer son bien pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sauf exceptions. Enfin, la nue-propriété permet une transmission efficace du patrimoine immobilier. En définitive, elle est une solution d'investissement rentable et plutôt sûre pour celui qui adopte cette forme de gestion patrimoniale.