Investissement immobilier locatif pour la retraite : nos conseils

Il est commun une fois à la retraite d’observer une baisse de revenus. Pour pallier cette baisse, il existe plusieurs solutions de placements (plans d’épargne retraite, contrat d’assurance vie, achat d’un bien immobilier…). Des outils qu’il est pertinent de mettre en place et d’alimenter pendant votre vie active afin de partir plus sereinement à la retraite. L’idéal serait de commencer à préparer sa retraite dès 40 ans.

Atouts de l'investissement immobilier pour préparer sa retraite

Parmi ces solutions, l'investissement immobilier reste une valeur sûre. Le placement dans la pierre vous permettra :

• soit, de réduire vos dépenses liées au logement en cas d'achat de votre résidence principale, si vous n’avez plus de prêt immobilier à rembourser une fois à la retraite ;
• soit, de générer des revenus supplémentaires grâce aux loyers ;
• soit, les deux à la fois si vous combinez investissement dans l'immobilier locatif et achat de votre résidence principale.

Investir dans l'immobilier, c'est également la possibilité de bénéficier de dispositifs de défiscalisation. Pour finir, en choisissant bien votre logement (sa taille, sa localisation, sa performance énergétique, sa qualité de construction, etc.), vous pourrez éventuellement compter sur une plus-value lors de la revente.

Minimisez les risques liés à l'investissement dans l'immobilier 

Pour minimiser les risques, vous vous attacherez au potentiel de rentabilité de votre projet. Dans le cadre d'un investissement dans l'immobilier locatif, celui-ci est lié aux loyers, mais aussi à l'état du marché immobilier au moment de votre achat (taux, prix) et au moment de votre retraite (fluctuation de la demande locative et des prix). Assurez-vous d'avoir une vision à moyen et long terme lors du calcul de rentabilité de votre projet. 

Investissez dans une résidence principale avant de réaliser votre achat locatif

L’immobilier est donc une solution pour préparer votre retraite. Dans un premier temps, acheter votre résidence principale vous permettra de vous constituer un patrimoine. Vous éviterez de dépenser à perte un loyer tous les mois. Cela vous permettra par ailleurs d'éviter la révision annuelle de votre loyer et la baisse de revenus qui en découle. Et la cerise sur le gâteau serait de passer le cap de la retraite en ayant remboursé la totalité de votre prêt immobilier. Cela réduirait considérablement vos dépenses mensuelles ! En parallèle, vous pourrez acquérir un ou plusieurs biens immobiliers à destinée locative en fonction de vos capacités financières.

Avantages d'un investissement dans l'immobilier locatif pour votre retraite

Sauf si vous avez déjà les fonds nécessaires, vous contracterez certainement un crédit immobilier pour l'achat de votre bien locatif. Vous devrez le rembourser chaque mois. À court terme, vous n’aurez pas nécessairement de revenus supplémentaires, avec l'emprunt et les frais annexes (impôts fonciers par exemple), mais cet investissement doit être vu comme un projet à moyen ou long terme pour disposer de revenus complémentaires, une fois à la retraite. 

Investissement dans l'immobilier locatif et défiscalisation

Autre avantage de l'investissement dans l'immobilier locatif dans le cadre d'un placement retraite : la défiscalisation. Plusieurs dispositifs différents vous permettent d'augmenter la rentabilité de votre bien avec des réductions d'impôts. En tant que particulier investisseur, vous pouvez ainsi vous tourner vers :

• les dispositifs Pinel et Pinel+ ;
• le dispositif Loc'Avantages (ex-dispositif Cosse) ;
• le dispositif Denormandie (attention : ce dispositif prendra fin le 31 décembre 2023).

Vincent a investi dans l'immobilier locatif pour préparer sa retraite : comment a-t-il fait ?

Un investissement dans l’immobilier locatif pour votre retraite doit obéir à quelques règles. Outre le fait qu'il vous faudra le réaliser le plus tôt possible, vous devrez également vous attacher à son rendement locatif.

Réalisez votre investissement dans l'immobilier locatif bien avant votre retraite

Avant tout, il est plus judicieux d’être propriétaire avant votre départ à la retraite. Contracter un crédit immobilier entre 30 et 50 ans vous permet d’avoir plus de temps pour le rembourser. Aussi, plus vous attendrez, plus le taux de votre assurance emprunteur augmentera, car il dépendra de votre âge, de votre état de santé, de la durée du prêt et les risques particuliers (liés à votre profession ou vos habitudes de vie).

Placement dans l'immobilier locatif et défiscalisation : revendez à temps

Ensuite, si vous choisissez un dispositif fiscal pour investir dans l’immobilier locatif, certains avantages fiscaux s’arrêtent au bout de 6, 9 ou 12 ans et il sera parfois plus opportun de revendre le bien que de le garder. À l'issue de la vente, vous aurez un complément de revenus que vous pourrez réinvestir en achetant un nouveau bien immobilier ou en investissant dans un contrat d'épargne.

Investissement dans l'immobilier locatif : choisissez l'appartement à acheter avec soin

Enfin, pour être sûr d’attirer les locataires, vous devrez vous assurer que le logement plaira. Il vous faudra donc être attentif à bien choisir votre projet. Attachez-vous à l’état du logement (s’il est neuf ou rénové) et sa localisation, qui sont des critères importants pour les futurs locataires. Faites en sorte de choisir le lieu en fonction de la demande locative. Plus elle est forte, mieux ce sera. Sachez également que les petites surfaces (studios et appartements T1) offrent généralement un meilleur rendement que les appartements de trois ou quatre pièces. A contrario, plus le logement est grand, plus vous aurez de chance de garder les mêmes locataires dans votre bien longtemps.

Selon la nature de votre bien, votre situation personnelle et les objectifs que vous vous fixez, il existe plusieurs dispositifs fiscaux pour réaliser un investissement dans l’immobilier locatif.

Loc'Avantages : le dispositif d'investissement immobilier locatif qui remplace la loi Cosse

Le dispositif Loc'Avantages est venu remplacer l'ancien dispositif Cosse (ou louer abordable) en 2022. Comme ce dernier, le dispositif de réduction d'impôts Loc'Avantages incite les propriétaires à proposer au locataire, un loyer inférieur à celui du marché. En faisant un investissement dans l'immobilier locatif qui respecte les conditions du Loc'Avantages, vous bénéficierez d'une déduction sur vos revenus locatifs entre 15 et 65 % en fonction du niveau de loyer choisi et en fonction de l’existence ou non d’une intermédiation locative.

En tant que propriétaire, plus votre effort pour consentir à un loyer accessible sera grand, plus votre déduction fiscale sera importante. De plus, si votre bien se situe dans une zone territoriale à forte demande locative, la déduction fiscale sera importante. Enfin, vous augmenterez encore le pourcentage d'abattement fiscal en ayant recours à l'intermédiation locative. Celle-ci consiste à déléguer la gestion locative de votre bien à un organisme agréé par l'État.

Dispositif Denormandie : réduction d'impôts pour l'achat d'un logement ancien en centre-ville

La loi Denormandie vous permet d’acquérir un logement ancien à rénover destiné à la location, situé dans des communes spécifiques.

 Elle vient compléter le dispositif fiscal de la loi Pinel. Elle permet de lutter contre les logements en état de délabrement de certaines villes du territoire français.

Critères à respecter pour accéder au dispositif Denormandie

Vous pourrez bénéficier du dispositif Denormandie si votre logement :

• est un logement ancien situé dans l'une des communes qui a conclu une convention d'Opération de revitalisation du territoire (ORT) ;
• est situé dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important ;
• ou situé dans l'une des 234 villes bénéficiaires du programme national Action Cœur de Ville ;
• que vous y réalisez des travaux à hauteur de 25 % du prix du bien (achat du bien, coût des travaux et frais de notaire inclus) ;
• que vous le louez non meublé comme habitation principale au plus tard un an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition. ;
• sur une période de six, neuf ou 12 ans selon la durée de location qui vous conviendra.

Concernant les travaux, vous devez réaliser au moins un des travaux suivant : 

• Travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels),
• Au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres,
• Création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).

Loi Denormandie : des avantages fiscaux pour votre investissement dans l'immobilier locatif

La réduction d'impôt Denormandie est calculée sur le prix de revient net de votre logement avec un plafonnement de l'investissement égal à 300 000 euros, ainsi qu’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable. Il convient de prendre en compte le plafonnement global des avantages fiscaux. Le taux est égal à :

• 12 % pour une période de location égale à six ans ;
• 18 % pour une période de location de neuf ans ;
• 21 % pour 12 ans de location.

L'ancienne loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard a été abrogée par la loi de finances 2023. Ce dispositif concernait les logements meublés type résidences étudiantes, Ehpad, résidences d’accueil et de soins agréés neufs, en état futur d’achèvement ou réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum. Elle vous permettait de bénéficier d’une réduction d'impôts de 11 % du prix du bien hors taxes, lissée par an, sur une durée minimum de 9 ans. Elle vous permettait également de récupérer la TVA, sous certaines conditions, sur le montant de l’acquisition de l’investissement (dans la limite de 300 000 euros HT).

Les dispositifs Pinel et Pinel + : les avantages fiscaux d'un investissement dans l'immobilier locatif

Le dispositif Pinel + va peu à peu remplacer le Pinel simple. Ce dernier permettait d’acheter un logement et de le mettre en location tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Pour les acquisitions en 2023, le taux d'imposition est le suivant :

• 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans,
• 15 % pour un engagement de location de 9 ans,
• 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le bien devait être loué au moins 6 ans. Le dispositif Pinel simple était disponible pour l'achat d'un logement neuf avant le 31 décembre 2022.

Pinel + : des critères d'éligibilité supplémentaires pour votre investissement locatif

En plus d'être résident fiscal français et d'acheter un logement neuf dans l'une des zones concernées par le dispositif Pinel, vous devez faire votre investissement immobilier dans un logement :

• d'une surface minimale de 28 à 96 m² selon sa typologie (T1 à T5) ;
• d'un niveau minimum de performance environnementale RE 2020 qui entre en vigueur en 2025 ;
• disposant d'un espace extérieur privatif de 3 à 9 m² selon sa typologie ;
• d'une double exposition à partir du T3.

Dans le dispositif Pinel + comme chez son prédécesseur, les loyers sont plafonnés et les locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de revenus. Ces plafonds dépendent de la zone dans laquelle se situe votre bien : A, A bis, B1 ou quartier prioritaire.

Réductions d'impôts : les différences entre les dispositifs Pinel et Pinel +

Le dispositif de réduction fiscale Pinel + va cohabiter en 2023 et 2024 avec le Pinel simple. Les avantages fiscaux de ce dernier baissant peu à peu. 

Tableau comparatif des avantages fiscaux Pinel et Pinel +

Choisir le statut de LMNP pour votre investissement immobilier locatif

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n'est pas un dispositif de défiscalisation à proprement dit. Il vous permet toutefois de bénéficier d'avantages fiscaux. En LMNP, vous pouvez choisir entre deux régimes d'imposition : le micro-BIC si le revenu locatif en 2023 ne dépasse pas 77 700 euros HT par an (188 700 euros pour un meublé de tourisme en 2023) ou le régime réel simplifié.

• Le régime micro-BIC : vous bénéficiez d'un abattement fiscal forfaitaire de 50 % (location meublée) ou 71 % (location meublée de tourisme) sur vos recettes locatives en 2023.
• Le régime réel simplifié : vous déduisez les charges réelles (intérêts du crédit immobilier, frais de gestion locative, travaux, etc.)

A noter : Le régime micro-BIC s’applique par défaut.

Pour réaliser un investissement dans l'immobilier locatif et bénéficier du statut LMNP, il faut :

• que votre appartement ou maison à louer soient meublés avec les éléments de mobilier obligatoire dont la liste est fixée par décret ;
• que vos recettes locatives n'excèdent pas 23 000 euros par an ou, dans tous les cas, que les revenus tirés de votre location soient inférieurs à l'ensemble des autres revenus de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Investissement dans l'immobilier avec un placement en SCPI

Devenir investisseur dans un bien à louer en SCPI (société civile de placement immobilier) vous permet de compléter vos revenus à la retraite sans avoir les désavantages de la gestion locative. Vous achetez les parts d'une société propriétaire de biens immobiliers : la SCPI. Celle-ci, via une société de gestion, s'occupe d'assurer la rentabilité du bien en trouvant le locataire, en réalisant la gestion administrative ou encore en s'occupant des travaux. Vous recevez des parts du loyer, proportionnellement à votre investissement. 

Dans un autre registre, si vous souhaitez profiter de ce bien pour vos besoins personnels et le déclarer en résidence secondaire, vous pouvez opter pour la location saisonnière. Il peut être intéressant d’acheter un bien à l’étranger pour bénéficier d’un climat plus propice ou encore d’un coût de la vie moins élevé une fois à la retraite. En effet, vous pourrez alors passer vos vacances dans ce bien quand vous le souhaitez, et le louer le reste de l’année.

Et si vous aimez dévaler les pistes de ski à toute allure, faire de la luge avec les enfants ou juste profiter du grand air durant une randonnée en raquette, vous pourriez étudier l’investissement dans un chalet de montagne !

Un investissement immobilier locatif destiné à augmenter vos revenus retraite mérite d'être mûrement étudié. Pour vous assurer d'optimiser votre investissement tout en ne passant pas à côté d'avantages fiscaux, faites-vous accompagner par un professionnel des placements immobiliers.