La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation accordant une réduction d'impôt pour tout investissement immobilier locatif concernant un logement neuf sous certaine condition. Que sont les dispositifs Pinel et Pinel+ ? Quels avantages fiscaux offrent-ils aux investisseurs immobiliers ? Quels sont les nouveaux critères d'éligibilité pour un investissement en Pinel + ? Nous faisons le point sur la loi Pinel et Pinel +.

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation visant à encourager l'investissement immobilier sur le marché locatif. Mis en place en septembre 2014, ce dispositif est destiné aux investisseurs faisant l'acquisition d'un logement neuf pour le proposer en location nue. En retour, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Définition et principe de la loi Pinel

Pour bénéficier de la réduction d'impôt offerte par la loi Pinel, le propriétaire prend un engagement locatif de six, neuf ou douze ans. Le bien immobilier doit être destiné à la location nue. Le locataire doit habiter le logement Pinel en tant que résidence principale.

Bénéfices et avantages de la loi Pinel et Pinel +

Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux de réduction d’impôt Pinel était de 12, 18 ou 21 % pour un engagement locatif de six, neuf ou douze ans. Depuis 2023 et la mise en place du nouveau dispositif Pinel +, les taux de réduction d'impôt évoluent. Nous les examinons dans la suite de l'article. 

Le taux de réduction d’impôt loi Pinel depuis le 1er janvier 2023

Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt pour un investissement loi Pinel sont les suivants :

• 10,5 % si l'investisseur s'engage à louer pendant six ans.
• 15 % si l'investisseur s'engage à louer pendant neuf ans.
• 17,5 % si l'investisseur s'engage à louer pendant de 12 ans.
   

Le taux de réduction d’impôt loi Pinel à partir du 1er janvier 2024

À partir du 1er janvier 2024, les taux de réduction d’impôt pour un investissement loi Pinel sont les suivants :

• 9 % si l'investisseur s'engage à louer pendant six ans.
• 12 % si l'investisseur s'engage à louer pendant neuf ans.
• 14 % si l'investisseur s'engage à louer pendant 12 ans.
   

Le taux de réduction d’impôt loi Pinel + depuuis le 1er janvier 2023  

Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt pour un investissement loi Pinel + sont les suivants. 

• 12 % pour un engagement de location de six ans.
• 18 % pour un engagement de location de neuf ans.
• 21 % pour un engagement de location de 12 ans.
   

Les plafonds de réduction d'impôt en loi Pinel 

La réduction d'impôt loi Pinel s’applique sur le prix de revient (prix d'achat du logement neuf majoré des frais d’acquisition) de deux logements par an au maximum. Le montant total de l'investissement retenu doit respecter les plafonds suivants :

• Investissement plafonné à 300 000 euros par personne au titre d’une même année d’imposition ;
• et à 5 500 euros par m² de surface habitable.
   

Le montant de l'avantage fiscal en loi Pinel 

Selon la durée d'engagement de location, le montant de l'avantage fiscal offert par le dispositif Pinel tenant compte des taux appliqués en 2023 varie de 31 500 à 52 500 euros. Voici les chiffres : 

• 31 500 euros de réduction d'impôt pour un engagement locatif d'une durée de 6 ans.
• 45 000 euros de réduction d'impôt pour un engagement locatif d'une durée de 9 ans.
• 52 500 euros de réduction d'impôt pour un engagement locatif d'une durée de 12 ans.

Selon la durée d'engagement de location, le montant de l'avantage fiscal offert par le dispositif Pinel tenant compte des taux appliqués en 2024 varie de 27 000 à 42 000 euros. Voici les chiffres 36 000 euros de réduction d'impôt pour un engagement locatif d'une durée de 6 ans.

• 27 000 euros de réduction d'impôt pour un engagement locatif d'une durée de 6 ans.
• 36 000 euros de réduction d'impôt pour un engagement locatif d'une durée de 9 ans.
• 42 000 euros de réduction d'impôt pour un engagement locatif d'une durée de 12 ans
   

À noter ! En ce qui concerne l’acquisition de logements en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), les avantages fiscaux du dispositif Pinel ne sont applicables qu'à partir de l'année d'achèvement des travaux. Une fois la construction terminée, le propriétaire dispose d'une période d'un an pour mettre en location son logement et trouver un locataire répondant aux critères de revenus imposés par la loi Pinel. Le dépassement de cette année de délai peut entraîner la perte de l'avantage fiscal prévu par la loi Pinel.

Le Pinel pour payer moins d’impôts : est-ce vraiment intéressant ?

Vous souhaitez préparer votre retraite en investissant dans l'immobilier et vous vous demandez quelles sont les conditions requises pour bénéficier du dispositif Pinel ? Sachez que la loi Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu (IR) à tout investisseur faisant l'acquisition d'un logement neuf destiné à la location. Des critères liés au logement loué et aux locataires conditionnent l'éligibilité à ce dispositif de défiscalisation. Nous les regardons en détail.

Dispositif Pinel : les conditions d'éligibilité liées au logement  

 Pour être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel, il faut que l'investissement porte sur :  

• un bien immobilier neuf ;
• un logement en l’état futur d’achèvement ;
• un bien immobilier réhabilité ;
• un local transformé en logement d’habitation.

Les zones et les communes éligibles à la loi Pinel 

Le dispositif Pinel s'applique en zone tendue exclusivement. Les logements Pinel doivent donc se situer :

• en zone tendue A, A bis et B1 ; 
• en quartier prioritaire de la ville (QPV ou QPPV).
   

L'investissement Pinel dans les zones A, A bis et B1

Les trois zones éligibles à la loi Pinel sont : 

• la zone A bis regroupant Paris et certaines communes des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne, du Val-d’Oise, des Yvelines et de Seine-Saint-Denis ;
• la zone A concernant les plus grandes communes de France comme Lyon, Lille, Nice ou Aix-en-Provence ;  
• la zone B1 englobe les communes de 250 000 habitants et plus, comme Toulouse, Metz, Rennes, Nantes ou Bordeaux.
   

L'investissement en loi Pinel dans un quartier prioritaire de la ville (QPV ou QPPV)

Lors d'un investissement Pinel dans un quartier prioritaire de la ville (QPV ou QPPV), les logements ne sont pas soumis au strict respect du seuil de performance énergétique imposé par le nouveau dispositif Pinel +. Les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) répondent aux critères suivants.

• Les QPV sont situés en zone urbaine. 
• Les QPV comptent un nombre minimal de 10 000 habitants.
• Les QPV affichent un niveau de revenus inférieur par rapport au territoire national et à l’agglomération dans laquelle ils se situent.
   

Bénéficier de la loi Pinel : le statut du locataire

Pour réduire ses impôts, l'investisseur s'engage à choisir un locataire répondant aux critères Pinel suivants.

• Le locataire Pinel ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire. Il peut toutefois être un ascendant ou un descendant du propriétaire. 
• Le locataire doit présenter des revenus inférieurs aux plafonds fixés par le code général des impôts (CGI). 
• Le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds (loyers inférieurs de 20 % environ aux prix du marché locatif).

Plafonds de loyer et de ressources des locataires pour bénéficier de la loi Pinel

En loi Pinel, les loyers et les revenus des locataires sont plafonnés. Le prix du loyer au m² est déterminé par la zone dans laquelle se situe la location. Il peut être réévalué chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL). Le plafond de ressources des locataires varie lui aussi selon le zonage A, A bis ou B1. Il dépend également de la composition du foyer fiscal du locataire (revenu fiscal de référence de l'année N-2). 

Calcul du loyer Pinel selon la zone et la surface pondérée

Le calcul du loyer Pinel tient compte de :

• la zone Pinel A, A bis ou B ; 
• la surface pondérée du logement (surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface des annexes, soit 8 m² au maximum). 

Le formule de calcul est alors la suivante : Loyer Pinel = surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer selon les zones Pinel.

Rappel ! Ici, le coefficient multiplicateur est égal à 0,7 + (19/surface utile). 

Important ! L’investissement en loi Pinel est incompatible avec la location meublée LMNP. De fait, la loi Pinel oblige l'investisseur à proposer son logement sous forme de location nue. Les loyers issus de la location d'un logement Pinel sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (impôt sur le revenu). À l'inverse, les loyers issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). 

Depuis 2023, le dispositif Pinel+ remplace le Pinel classique. Désormais, le bien immobilier doit se conformer aux normes environnementales RE 2020. Pour bénéficier des avantages fiscaux du Pinel+, le logement doit atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE). Il doit se situer dans une zone Pinel et respecter de nouvelles normes de confort et de surface. Les critères du Pinel classique sont maintenus en ce qui concerne la durée de l'engagement locatif, les plafonds de loyer et les plafonds de ressources des locataires  

Les normes énergétiques et environnementales à respecter pour la location en loi Pinel +

Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel + remplace le dispositif Pinel classique. Les taux de réduction d’impôt initiaux du Pinel classique sont maintenus. En revanche, les critères d'éligibilité du logement changent. Pour bénéficier du dispositif Pinel Plus, l'investissement doit porter sur un appartement neuf ou en VEFA répondant aux normes de la RE 2020. Le bien immobilier doit de surcroît afficher une surface habitable minimale.

Les critères de performance énergétique et de surface pour bénéficier du dispositif Pinel Plus

Dans le cadre du dispositif Pinel Plus, les logements neufs doivent respecter certains critères de performance énergétique. Ainsi, tout logement Pinel + doit respecter la norme RE 2020. (Réglementation Environnementale2020)

À compter de 2024, il devra en outre atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE). Au-delà des critères de performance énergétique, tout logement Pinel Plus doit aussi respecter une surface habitable minimale. 

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^[1] il s’agit des plafonds Pinel pour la métropole