Défiscalisation immobilière : lois et dispositifs disponibles

L'efficacité d'un investissement locatif repose sur la fiscalité qui lui est appliquée. Comment réduire ses impôts grâce à l'immobilier ? Quels sont les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière en France ? Comment choisir la meilleure stratégie fiscale en tant qu'investisseur immobilier ? Ce guide de défiscalisation immobilière vous présente les principaux dispositifs d’incitation à l’investissement immobilier locatif en France. 

La défiscalisation immobilière est une stratégie financière visant à réduire sa pression fiscale lors d'un investissement locatif. Cette approche repose sur un ensemble de dispositifs fiscaux incitatifs mis en place par le gouvernement pour encourager les particuliers à investir dans la location de biens immobilier.

Définition et principes de la défiscalisation immobilière pour réduire ses impôts

Par définition, la défiscalisation immobilière désigne l'ensemble des mécanismes et dispositifs fiscaux permettant de bénéficier d'avantages fiscaux en échange d'un investissement dans un logement destiné à la location. Autrement dit, en contrepartie d'un engagement locatif encadré par la loi, l'investisseur immobilier peut profiter d'une réduction d'impôt pendant un certain temps. Les dispositifs de défiscalisation les plus connus en France sont notamment la loi Pinel et la loi Denormandie.

Les objectifs de la défiscalisation immobilière lors d'un investissement locatif 

Construire son patrimoine en vue de la retraite en plaçant ses économies dans l’immobilier locatif pour regagner par la suite une partie de l'investissement sous forme d'avantage fiscal. Tel est l'objectif principal de la défiscalisation immobilière matérialisée au choix par : 

• une réduction d’impôts (soustraction d'une somme du revenu imposable du contribuable) ;
• déduction d’impôts (soustraction directe d'une somme du montant total de l'impôt à payer).

Vous souhaitez préparer votre retraite en investissant dans l'immobilier ? Vous voulez connaître les différents dispositifs fiscaux qui vous permettront d'optimiser  la rentabilité de ce placement ? Découvrez dans cet article les différentes lois de défiscalisation les plus connues en France dont notamment la loi Pinel et la loi Denormandie.

Loi Pinel pour un investissement locatif sur le marché du neuf

Dans le cadre d’un investissement immobilier réalisé entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, la loi Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu. Cet avantage fiscal est calculé sur le prix d'achat du bien immobilier. Il peut s'agir d’un :

• Logement neuf ;
• Logement en l'état futur d'achèvement : bien immobilier à construire ou en cours de construction ;
• Logement que vous faites construire ;
• Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération) ;
• Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation ;
• Local transformé en logement d'habitation.
   

Définition et avantages des dispositifs Pinel et Pinel+ 

La loi Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu dont le taux varie selon la durée de location et la date d’acquisition de votre logement. 

Pour les acquisitions avant 2023, le taux d'imposition est le suivant : [1]

• 12 % pour un engagement de location de 6 ans ;
• 18 % pour un engagement de location de 9 ans ;
• 21 % pour un engagement de location de 12 ans.
   

Pour les acquisitions en 2023, le taux d'imposition est le suivant : [1]

• 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans ;
• 15 % pour un engagement de location de 9 ans ;
• 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.
   

Pour les logements acquis en 2024, le taux d'imposition sera le suivant : [1]

• 9 % pour un engagement de location de 6 ans ;
• 12 % pour un engagement de location de 9 ans ;
• 14 % pour un engagement de location de 12 ans.
   

Le montant total investi est retenu dans la limite des 2 plafonds : 

• 300 000 € par contribuable et par an ;
• 5 500 € par m² de surface habitable.
   

Par exemple, pour un logement acquit avant 2023, la défiscalisation Pinel peut atteindre :

• 36 000 euros sur une durée de six ans ;
• 54 000 euros sur une durée de neuf ans ; 
• 63 000 euros sur douze ans.  
   

Conditions d'éligibilité pour bénéficier des dispositifs Pinel et Pinel+

Pour prétendre au dispositif Pinel, les investisseurs doivent remplir certaines conditions concernant le logement, la localisation, le loyer et le choix du locataire. Nous regardons ces conditions en détail.

• Le logement est situé dans un immeuble collectif neuf.
• Le logement se trouve en zone géographique définie : zone tendue A, A bis et B1 ou dans un quartier prioritaire de la ville (QPV ou QPPV).
• Le logement est mis en location nue à titre d'habitation principale, dans l’année suivant son acquisition.
• Les loyers ne doivent pas dépasser certains plafonds par le code général des impôts (CGI).
• Le locataire n’appartient pas au foyer fiscal du propriétaire.
• Les revenus du locataire ne dépassent pas certains plafonds précisés dans le code général des impôts.
   

Depuis 2023, la loi de défiscalisation immobilière Pinel+ succède au dispositif classique Pinel. De nouveaux critères d'éligibilité favorisant l’investissement locatif dans l’immobilier durable voient le jour. Désormais, l'investissement locatif doit porter sur un logement neuf ou en VEFA répondant aux normes RE2020 qui rentrera en vigueur en 2025 [1]. Il devra de surcroît atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE) en 2024. Le bien immobilier doit se situer en zone Pinel et afficher une surface habitable minimale fixée par la loi selon sa typologie (T1, T2...).

Loi Malraux : réduction d'impôt pour la rénovation d'un bien immobilier ancien

La loi Malraux permet une réduction d'impôt sur le revenu en rénovant un logement ancien. Voici ses avantages et ses conditions d'éligibilité.

Définition et avantages du dispositif Malraux en France 

La loi Malraux s'applique aux investissements locatifs réalisés dans un Secteur Sauvegardé. Ce dispositif concernant l’immobilier ancien offre une défiscalisation allant jusqu’à 30 % des travaux avec imputation sans limite du déficit foncier. 

Conditions d'éligibilité pour bénéficier de la loi Malraux 

• Le bien doit être situé en zone dite Site Patrimonial Remarquable (SPR). Il peut également être localisé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou un quartier ancien dégradé (QAD) jusqu'au 31/12/2023 .
• L'opération de restauration doit être déclarée d'utilité publique (sauf plan de sauvegarde ou de mise en valeur).
• Le propriétaire s'engage à entreprendre des travaux de restauration sur l’intégralité de l’immeuble.
• Les travaux de restauration doivent être suivis par les Architectes des Bâtiments de France et font l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP).
• Le montant global des dépenses éligibles à la réduction d’impôt ne peut pas excéder 400 000 euros sur une période de quatre années consécutives après délivrance du permis de construire. 
• Le logement doit être mis en location nue au titre d'habitation principale sur une durée de neuf ans. La location doit débuter dans les 12 mois suivant la date de l'achèvement des travaux de restauration.
• Le locataire Malraux doit être extérieur au foyer fiscal du propriétaire et ne doit pas être un ascendant ou descendant.  
   

Attention ! Le dispositif Malraux ne doit pas être confondu avec la loi Monuments Historiques. Dans le cadre de la loi Monuments Historiques, seuls sont concernés les biens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Ici, les dépenses de travaux, de restauration, d'entretien, d'intérêts d'emprunt sont intégralement déductibles des revenus fonciers. En loi Monuments Historiques, le déficit foncier est imputable sur le revenu global, sans limite.

Dispositif de défiscalisation Loc'Avantages pour tout investissement locatif social 

Le dispositif Loc'Avantages permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 15 à 65 %. En contrepartie, le propriétaire opte pour un engagement locatif respectant un certain nombre de critères liés au logement, au locataire et au loyer. L'éligibilité à ce dispositif de défiscalisation immobilière est conditionnée par la signature d'une convention avec l'Anah.

Définition et avantages du dispositif d'investissement social Loc'Avantages  

La réduction d'impôt prévue par le dispositif Loc'Avantages varie de 15 à 65 %. Cet avantage fiscal tient compte des points suivants :

• montant du loyer demandé au locataire ; 
• ressources du locataire ;
• recours à une intermédiation locative. 
   

La réduction d'impôts est plus importante si les loyers sont faibles. Si la gestion de la location est confiée à un intermédiaire social, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôts encore plus intéressante.  

Conditions pour bénéficier du dispositif Loc'Avantages depuis 2022

Les conditions d'éligibilité pour bénéficier du dispositif Loc'Avantages sont les suivantes :

• Le bien immobilier ancien ou récent est proposé en location nue. 
• Le logement doit être la résidence principale du locataire.
• La location doit afficher un certain niveau de performance énergétique. 
• Les plafonds du loyer dépendent du type de convention signée et de la zone d'implantation du logement. 
• Les ressources du locataire doivent être inférieures aux plafonds indiqués dans la convention.
• La location doit avoir une durée minimum de 6 ans.
• Le locataire doit être une personne tierce à la famille du propriétaire.
   

Loi Denormandie pour défiscaliser dans l'immobilier locatif ancien

L'investissement locatif Denormandie ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu. Cet avantage fiscal vise tout logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation dans un quartier ancien dégradé.

Définition et avantages de la loi de défiscalisation Denormandie 

Le dispositif Denormandie s'adresse aux investissements locatifs réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023. Les conditions d'éligibilité et la réduction d’impôt en loi Denormandie sont les mêmes qu'en loi Pinel.

Conditions d'éligibilité pour bénéficier du dispositif fiscal Denormandie 

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, l'investisseur doit respecter les conditions suivantes.

• Le logement doit se situer dans une commune présentant un important besoin de réhabilitation de l'habitat. Il peut également être localisé en zone labellisée Cœur de ville ou en zone ORT (opération de revitalisation de territoire).
• Le logement doit nécessiter des travaux de réhabilitation représentant 25 % du prix d’achat au minimum. Ces travaux concernent principalement l'amélioration de la performance énergétique et la création de surface habitable nouvelle. 
• Les travaux de réhabilitation doivent être réalisés et facturés par des artisans certifiés RGE (Reconnu garant pour l'environnement).
• Le logement doit être proposé en location nue à titre de résidence principale. Il doit être loué au plus tard un an après son achèvement ou son acquisition. 
• La durée minimale de l'engagement de location est de 6, 9 ou 12 ans.
• Les loyers (charges non comprises) ne peuvent excéder les plafonds légaux.
• Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Son revenu fiscal ne doit pas dépasser certains plafonds. 
   

Les dispositifs fiscaux non reconduits : dispositif Censi-Bouvard et loi Cosse "Louer abordable"  

Depuis 2022, le dispositif Censi-Bouvard et la loi Cosse "Louer abordable" ont cessé d'exister. Le dispositif Loc'Avantages prend le relais de la loi Cosse.  

La loi Censi-Bouvard : l'investissement dans un logement meublé en résidence services

La loi Censi-Bouvard ouvrait droit à une réduction d'impôt sur le revenu dans le cadre d'investissements dans le neuf en résidence de services. Cette réduction pouvait atteindre à 11 % HT du prix d'achat (prix de revient) des logements neufs. Elle était plafonnée à 300 000 euros d'investissement par an. Si la réduction fiscale dépassait le montant à payer, l'excédent pouvait être reporté sur six ans. L'engagement locatif (location meublée) était de 9 ans au minimum.

La loi Cosse "Louer abordable" devient le dispositif Loc'Avantages

La loi Cosse “Louer abordable" offrait une déduction fiscale en fonction du loyer et de la zone (zones A bis, A, B1, B2 et C) où se situait le bien immobilier. Cette déduction d'impôt variait de 30 à 85 % des revenus bruts. 

Opter pour la location d'un meublé en LMP ou LMNP

Avec la location meublée, le propriétaire relève au choix d'un des statuts suivants :

• loueur en meublé non professionnel ou LMNP (si les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 euros par an ou représentent moins de la moitié du revenu global du foyer fiscal) ;
• loueur en meublé professionnel ou LMP (si les revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 euros par an ou représentent plus de la moitié du revenu global du foyer fiscal).
   

Les avantages fiscaux du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

La location meublée non professionnelle (LMNP) permet de construire son patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Les loyers issus de la location d'un meublé sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les plus-values immobilières sont exonérées après 22 ou 30 ans de détention du bien en LMNP ou 5 ans en LMP. 

La fiscalité du loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime micro-BIC

Le loueur en meublé non professionnel relève du régime micro-BIC si ses revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 € par an en 2023. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué avant impôts. Aucune charge (dépenses de travaux, impôts locaux, intérêts d'emprunt, etc.) n'est déductible.

La fiscalité du loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) relève du régime réel de plein droit si ses revenus locatifs sont supérieurs à 77 700 (revenus 2023) euros par an. Avec le régime réel, l'investisseur LMNP peut déduire du loyer :

• les charges supportées dans l’intérêt de son activité (dépenses de travaux, charges de copropriété, impôts locaux, intérêts d'emprunt, etc.) ;
• l’amortissement du prix d’achat du bien et des meubles. Les amortissements ne peuvent pas générer de déficit foncier.
   

Avec le régime réel, le loueur en meublé est obligé de tenir une comptabilité et de produire un plan d'amortissement. 

Les avantages fiscaux du statut loueur en meublé professionnel (LMP)

En tant que loueur en meublé professionnel (LMP), l'investisseur peut :

• déduire de ses recettes locatives le déficit foncier généré par sa location pendant une durée de 6 ans ;
• imputer son déficit foncier sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal ;
• obtenir une exonération sur les plus-values immobilières après 5 ans d’activité. Dans ce cas, les recettes annuelles doivent être inférieures à 90 000 euros HT en moyenne sur les deux dernières années ; 
• bénéficier d'une exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le logement meublé étant considéré comme un bien professionnel.
   

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[1] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151