La donation immobilière de son vivant : fonctionnement, avantages et limites

Une donation immobilière de son vivant est un acte par lequel une personne (le donateur) transfère de son vivant, à titre gratuit, la propriété d’un bien immobilier à un ou plusieurs donataires (la ou les personnes physiques ou morales qui reçoivent le don). Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, d’un terrain, d’un garage.

La donation d’un bien immobilier permet d’optimiser la transmission de son patrimoine tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux.

Elle doit obligatoirement être réalisée par acte notarié, pour garantir sa validité juridique et sa transparence.

La donation simple

La donation simple consiste à transmettre un bien d’une personne à une autre. La valeur du bien n’est pas estimée lors de la donation, mais au moment du décès du donateur.

Ce type de donation peut créer des déséquilibres entre héritiers. En effet, la valeur du bien peut avoir augmenté et être devenue supérieure à la part réservée aux autres héritiers. Lors de la succession, le donataire favorisé devra alors rembourser la différence.

La donation-partage entre héritiers

La donation-partage permet de répartir équitablement un patrimoine immobilier entre ses héritiers. C’est une solution pour transmettre, de manière anticipée, sa future succession. Elle permet d’éviter les éventuels conflits entre les différents héritiers.

A l’inverse de la donation simple, la valeur du bien est évaluée le jour de la donation et non le jour du décès. Les donataires deviennent alors propriétaires des biens donnés immédiatement et définitivement.

Le don par démembrement

En tant que donateur, vous pouvez choisir de céder votre patrimoine sous deux formes :

• En nue-propriété : appelée également donation en réserve d’usufruit, cette formule vous permet, en tant qu’usufruitier, d’occuper le bien ou de le louer et d’en percevoir des loyers. Votre ou vos donataires, en tant que nus-propriétaires peuvent seulement disposer du bien, c’est-à-dire vendre, donner ou léguer sa nue-propriété
• En pleine propriété : dans cette situation, le donataire possède la totalité des droits sur le bien.

Préparer sa succession 

La donation immobilière permet d'organiser la transmission de son patrimoine de son vivant, en choisissant librement les personnes que l’on souhaite gratifier (sous réserve de respecter la part réservataire des héritiers dans le cas où il y a plusieurs enfants) et les modalités de la donation. Cette anticipation offre plusieurs avantages :

• Une meilleure maîtrise de la répartition des biens entre les héritiers,
• La possibilité d'éviter les conflits familiaux au moment de la succession,
• Une réduction significative des coûts liés à la succession future,
• La transmission facilitée du patrimoine aux générations suivantes.

Compléter sa retraite

Cela peut également s’avérer être une bonne stratégie pour préparer sa retraite et disposer d’un complément de revenu.

Prenons un exemple concret : un couple de futurs retraités peut donner son appartement locatif à ses deux enfants, tout en continuant de percevoir les loyers grâce à une réserve d'usufruit. Cette solution garantit des revenus complémentaires pour la retraite, avec un cadre fiscal avantageux.

Bénéficier d’une fiscalité avantageuse

La donation immobilière bénéficie d’un barème fiscal progressif selon le lien de parenté. Plus le lien est proche, plus les abattements sont élevés. En 2025, les abattements (1) sont les suivants :

• 100 000 € par enfant,
• 31 865 € par petit-enfant,
• 80 724 € pour un conjoint ou partenaire de PACS,
• 159 325 € pour une personne handicapée,

De plus, certaines donations peuvent bénéficier de réductions de droits si elles sont réalisées avant un certain âge ou dans un cadre spécifique (donation-partage, donation avec réserve d’usufruit, etc.).

Un acte irréversible

La donation d’un bien immobilier est un acte définitif. Elle devient irréversible dès lors que le donataire a formalisé l’acceptation de la donation par écrit en signant l’acte notarié. L'annulation de la donation est, en principe, impossible sauf cas exceptionnel.

En tant que donateur, si vous donnez votre bien en pleine propriété, vous n’avez plus aucun droit dessus : ni pour y vivre, ni pour le louer, ni pour le vendre. Cela peut causer des problèmes si votre situation financière évolue ou si vous avez besoin de liquidités.

Des frais de notaire à anticiper 

La donation immobilière entraîne des frais de notaire, calculés sur la valeur du bien transmis. Ces frais incluent :

• Les droits de mutation (droits de donation),
• Les émoluments du notaire,
• Les frais d’enregistrement.

Une donation immobilière doit obligatoirement être réalisée devant un notaire. Il s'agit d'un acte officiel encadré par l’Etat. Des frais seront à régler à la signature, car le notaire s’occupe de toutes les démarches fiscales (droits de donation, déclaration de donation, inscription au service de publicité foncière).

Pour être valable, le bénéficiaire du don doit accepter la donation par écrit, en signant l’acte.

Pour réaliser un don, il existe trois conditions :

• Être majeur,
• Avoir la capacité juridique de gérer ses biens,
• Disposer de toutes ses capacités mentales (être sain d’esprit et pouvoir prendre des décisions en toute autonomie, sans influence extérieure).

La donation immobilière peut s’inscrire dans une véritable stratégie patrimoniale, notamment à la retraite. Par exemple, elle peut être pertinente dans les cas suivants :

• Vous disposez de plusieurs biens immobiliers et souhaitez réduire votre base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
• Vous souhaitez aider vos enfants à se loger ou à investir, tout en gardant un revenu locatif.
• Vous souhaitez éviter les conflits successoraux en organisant la répartition de votre patrimoine de votre vivant.