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Épargner pour financer sa retraite
En fonction de vos projets et de vos envies lors de votre retraite, il faut penser bien en amont à financer votre retraite.
 

Investissement immobilier locatif : nos conseils

Publié le 14/08/2020

Investir dans l’immobilier locatif est un bon moyen d’avoir un complément de revenus une fois à la retraite. Cela vous permettra aussi d’acquérir un patrimoine que vous pourrez transmettre à vos héritiers. Ceci dit, pour être sûr de bien choisir votre bien ainsi que le dispositif adapté à vos besoins à court, moyen et long terme, veillez à bien vous renseigner sur les choix qui s’offrent à vous. Pourquoi est-il intéressant d’investir dans l’immobilier locatif et comment faire le bon choix parmi tous les dispositifs fiscaux proposés ?


Pourquoi investir dans l’immobilier pour ma retraite ?

Il est commun une fois à la retraite d’observer une baisse de revenus. Pour pallier cette baisse de revenus, il existe plusieurs solutions de placements (plans d’épargne retraite, assurance vie, achat résidence principale…) qu‘il est pertinent de mettre en place et d’alimenter pendant votre vie active afin de partir plus sereinement à la retraite. L’idéal serait de commencer à préparer sa retraite dès 40 ans.

L’immobilier est également une des solutions pour préparer sa retraite : dans un premier temps, l’achat de votre résidence principale vous permettra d’éviter de dépenser à perte un loyer tous les mois. Ensuite, vous pouvez acquérir un ou plusieurs biens immobiliers en fonction de vos capacités, que vous pourrez mettre en location. Sauf si vous avez déjà les fonds nécessaires, vous contracterez certainement un emprunt pour cet achat, que vous devrez rembourser chaque mois. À court terme, vous n’aurez pas nécessairement de revenus supplémentaires immédiatement ; le loyer devrait au moins couvrir le montant de votre emprunt ainsi que les frais annexes (impôts fonciers par exemple). Par ailleurs, ce bien pourra vous faire bénéficier de réductions d’impôts significatives. Cet investissement doit être vu comme un projet à moyen ou long terme pour disposer de revenus complémentaires. 

Investir dans l’immobilier locatif pour ma retraite : les bonnes pratiques à suivre

Pour investir dans l’immobilier locatif pour sa retraite, il y a quelques bonnes pratiques à suivre :

Avant tout, il est plus judicieux d’en être propriétaire avant votre départ à la retraite. Contracter un crédit entre 30 et 50 ans permet d’avoir plus de temps pour le rembourser. Aussi, plus vous attendrez, plus le montant de votre assurance emprunteur augmentera car il dépendra de votre âge, de votre état de santé, de la durée du prêt et les risques particuliers (liés à votre profession ou vos habitudes de vie).

Ensuite, si vous choisissez un dispositif fiscal pour investir dans l’immobilier locatif, certains avantages fiscaux s’arrêtent au bout de 6, 9 ou 12 ans et il sera parfois plus opportun de revendre le bien que de le garder. Vous aurez ainsi un complément de revenus à l’issue de cette vente que vous pourrez réinvestir en achetant un nouveau bien immobilier ou le déposer sur un contrat faire fructifier votre patrimoine.

Enfin, pour être sûr d’attirer les locataires, vous devrez vous assurer que le logement plaira. En effet, il vous faudra donc être attentif à l’état du logement (s’il est neuf ou rénové), sa surface et sa localisation, qui sont des critères important pour les futurs locataires.


Investissement dans l’immobilier locatif pour ma retraite : quels sont les différents dispositifs fiscaux ?

Selon la nature de votre bien , votre situation personnelle et les objectifs que vous vous fixez, il existe plusieurs dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier locatif :

"Louer abordable", le dispositif d'investissement immobilier locatif Cosse

Cosse est un dispositif d’investissement immobilier locatif qui permet de louer un bien non meublé, récent ou ancien avec ou sans travaux, à un loyer abordable pour des familles modestes. Il permettra aux propriétaires de bénéficier d’une déduction sur leurs revenus locatifs entre 15 et 85 % selon le type de convention conclu avec l'Agence National de l'Habitat (ANAH). En tant que propriétaire, plus votre effort pour consentir à un loyer accessible sera grand, plus votre déduction fiscale sera importante. De plus, si votre bien se situe dans une zone territoriale à forte demande, plus a déduction fiscale sera importante. Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez signer une convention avec lANAH*.

*COSSE s’applique à toutes les conventions conclues jusqu’au 31 décembre 2022 avec l’ANAH. 

Le dispositif immobilier Denormandie pour les logements anciens en centre-ville

La loi Denormandie vous permet d’acquérir un logement ancien à rénover destiné à la location, situé dans les centres-villes et vient compléter le dispositif fiscal de la loi Pinel Ancien. Elle permet de lutter contre les logements en état de délabrement de certaines villes du territoire français. Vous pourrez alors bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu jusqu'à 21 % (si votre bien est loué 12 ans) du prix d’acquisition du bien (dans la limite de 300 000 euros) si votre logement :

  • se situe dans l’une des 254 villes bénéficiaires du programme national Action Cœur de Ville,
  • que vous y réalisez des travaux à hauteur de 25 % du prix du bien (achat du bien, coût des travaux et frais de notaire inclus),
  • que vous le louez non meublé,
  • sur une période de 6, 9 ou 12 ans selon la durée de location qui vous conviendra.

La loi Censi-Bouvard et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

La loi Censi-Bouvard concerne les logements meublés type résidences étudiantes, Ehpad, résidences d’accueil et de soins agrées neufs, en état futur d’achèvement ou réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum. Elle vous permet de bénéficier d’une réduction d ‘impôts de 11 % du prix du bien hors taxes, lissée par an, sur une durée minimum de 9 ans. Elle peut également vous permettre de récupérer la TVA, sous certaines conditions, sur le montant de l’acquisition de l’investissement (dans la limite de 300 000 euros HT).

L'immobilier locatif pour ma retraite avec la loi Pinel

La loi Pinel vous permettra d’acheter un logement et de le mettre en location tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt pendant 6, 9 ou 12 ans. Pour bénéficier de ces avantages, le bien doit être loué au moins 6 ans (période qui pourra être prolongée jusqu’à 12 ans). Selon la durée de la location, vous pourrez disposer d’une réduction d’impôts à hauteur de :

  • 12 % pour une durée de location de 6 ans en France métropolitaine, et de 23 % en Outre-mer
  • 18 % pour une durée de location 9 ans en France métropolitaine, et de 29 % en Outre-mer
  • 21 % pour une durée de location de 12 ans, et de 32 % en Outre-mer

Dans le cadre du dispositif Pinel, vous avez deux possibilités ; soit d’acheter un bien neuf, soit d’acquérir un bien ancien jugé inhabitable et de réaliser des travaux de réhabilitation. Qu’il soit neuf ou ancien, il devra se situer dans une des zones définies par la loi Pinel. Les loyers sont plafonnés et les locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de revenus. Ces plafonds dépendent de la zone dans laquelle se situe votre bien.

La différence majeure entre les deux, est qu’avec le dispositif Pinel ancien, vous pouvez en plus de la réduction d’impôt, déduire le coût de vos travaux de réhabilitation, les frais de gestion et d'entretien de vos revenus fonciers. Si l'ensemble de ces charges est supérieur aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier.


Immobilier locatif pour ma retraite : la location saisonnière

Dans un autre registre, si vous souhaitez profiter de ce bien pour vos besoins personnels et le déclarer en résidence secondaire, vous pouvez opter pour la location saisonnière. En effet, vous pourrez alors passer vos vacances dans ce bien quand vous le souhaitez, et le louer le reste de l’année. Il peut également être intéressant d’acheter un bien à l’étranger pour bénéficier d’un climat plus propice ou encore d’un coût de la vie moins élevé une fois à la retraite. En plus d’avoir des revenus complémentaires pendant l’année, vous aurez un endroit où séjourner pendant vos vacances.